重庆保利·高尔夫别墅]总体营销报告

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1、地产江湖www.dcjianghu.com――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！目录第一部分市场背景PAGE03-14一、重庆别墅市场供应现状PAGE03二、典型别墅项目简要分析PAGE06三、相关结论PAGE14第二部分SWOT分析PAGE15-34一、优势分析PAGE15二、劣势分析PAGE15三、机会点分析PAGE16四、风险分析PAGE16第三部分项目定位PAGE18-34一、项目总体定位描述PAGE18二、项目强卖点组合PAGE22三、项目市场形象定位PAGE23四、潜在客户描述PAGE24

2、五、产品建筑建议PAGE25六、产品环境建议PAGE28七、项目硬件（配套）建议PAGE29八、项目软件（人为附加）建议PAGE3019地产江湖www.dcjianghu.com――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！九、智能化系统建议PAGE33十、项目命名及广告语建议PAGE33第四部分项目营销总体纲要PAGE35-48一、营销纲要总体描述PAGE35二、各阶段具体事项详述PAGE37三、营销费用分解PAGE48第五部分前期营销细项工作详述PAGE49-59一、销售卖场包装PAGE49二、户外广告策

3、略PAGE57第六部分销售执行工作架构PAGE60-64一、组织架构PAGE59二、营销模式PAGE61三、销售进度时间表PAGE63四、价格策略PAGE6319地产江湖www.dcjianghu.com――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！第一部分市场背景一、重庆别墅市场供应现状（一）供应区域1、重庆别墅市场长期以来的积淀形成了“南北对峙”的局面，市场主要集中在北部新城（以江北、渝北两区为主）和南部城区（以南岸区为主）。近几年来虽然沙坪坝、九龙坡等西部区域的别墅项目的开发已有突破，但是从地域格局上说

4、，仍是无法撼动南部城区、北部新城的主导地位。Ø重庆在售和将售别墅楼盘（部分）区域分布表区域状态楼盘合计北部新城在售华立·天地豪园、水木青华、汇景台、恒运·青河湾、比华利豪园、中华坊、名门山庄、大川水岸、龙湖·蓝湖郡、佰富GOLF14将售南方·碧云涧、棕榈泉国际花园、皇洋项目、建工项目南部城区在售宏声远景、学府大道、日月山庄、长青湖8将售南岭雅舍、美心项目、海棠晓月别墅项目、正扬茶园项目其他在售天骄·美茵河谷、海兰云天、中安·翡翠湖、榕湖花园5将售沙区梨树湾项目2、对峙格局形成的原因（1）南部城区和北部新城的整体房

5、地产水平，特别是住宅产品的发展一直处于领先地位，而且两地房产的性价比较高。（2）南部城区和北部新城均拥有较完善的交通、生活等设施，对于各区域的消费者来说具有极大的吸引力，特别是对传统富庶的渝中地区，表现尤为突出。19地产江湖www.dcjianghu.com――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！（3）两个区域都具备良好的自然环境，无论南部的山林、江滨，还是北部的湖畔、秀岭都是都市中难得的宝地，同时宏观经济发展，必然对拥有良好环境的房地产的价格带来上涨。（4）政府提出的“北移东下”的城市目标建设，对于南

6、北地区来说，均有积极的发展意义，具备产生效应的政策支持。3、现阶段对于别墅市场来说，北部新城领先于南部城区（1）北部新城的别墅项目数量远大于南部城区，并且产品的品质与档次也高于南部城区。（2）空港经济的效应，寸滩港口和多条道路动脉线的建设，都对北部新城整体经济产生了积极的作用，对于房地产特别是别墅市场的发展来说，经济承载力与市场消费承载力的基础逐渐雄厚。（3）作为别墅市场发展的历史积淀，北部新城无疑是优越的、领先的，从锦绣山庄、黄金堡别墅片区到龙湖·香樟林、汇景台（一期）均取得了不俗的市场业绩，形成了重庆市面积最

7、大的富人区，并且随着发展，仍在不断的壮大。（4）值得注意的南部城区的动向，即茶园新区、八公里地区的别墅项目，其与金紫山市政别墅一样，属于市级建设，项目的开发无疑将会对南部城区的别墅市场带来新的刺激和机遇。（二）面积供应1、供应量根据重庆市统计局不完全统计：（1）施工面积：现阶段重庆别墅项目用地规模约4600亩，施工面积约120万方。19地产江湖www.dcjianghu.com――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！（2）竣工面积：现有别墅项目竣工面积约16万方。（3）销售面积：2003年—2005年，

8、推出量总建筑面积：45万方。2、产品供应量的增大（1）从市场的客观性来说，产品的高端发展无论是在设计、施工、环境、配套、服务等各方面，必然会对产品的建设有更高的要求，从而不仅是日益丰富了市场，而且具备置业保障，这些对于市场或是消费者是积极有益的。（2）从营销竞争的角度来看，相对狭小的目标客户市场，将会给项目的营销工作带来不小的压力，使竞争的程度更趋白热化。（3）供应量增大