中深房开项目整体营销策略

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1、中深房开公司项目营销方案（征询意见文本）接受代理后，项目营销即成为我们共同的n标。公司秉承一贯的执业理念，将项目利益最大化作为我们追求的n标。因为我们深深惱得，“大河有水小河满”，只有实现房开公司利益最大化的前提下，我们服务企业的利益才能得以实现。这是制定本方案的指导思想。目前，受世界金融风暴和国内经济形势的影响，房地产市场也迎来了它最寒冷的冬天，虽然政府出台救市措施，但普遍分析认为房地产最快也要到2010年才能逐渐回暖，加上本地市场住宅与商业地产均供过于求，销售难度较大。鉴于以上实际，项目的运作必须突

2、破常规，从一个全新的高度和视角来审视我们的项n，不是局促于清镇一隅，而是从大贵阳、乃至全贵州来进行策划，跳出狭隘的清镇市场来全新定位项目。因此，在整个营销运作上，将选择整合营销的理念，大策划，细运作，在一定层而上将是整合了政府、相关职能部门、房开公司、多种投资者，经营者在一起，群策群力，共同将项目做大做强，在实现房开公司利益最大化的同时，实现所有参与者的互利中深房开公司委托项H为：金色湖城项目主要为有一层剩余商业部分、二层全部商业部分和住宅76套三部分组成；明珠购物广场项目主要为一层部分商铺和二层未售商

3、场。具体策略：根据运作还需要，将的项目分为三个单元来分别执行。第一单元金色湖城项目住宅部分通过整体考虑，我们把金色湖城住宅部分不作为营销重点，但是在时间安排上优先來运作。这是基于住宅营销相对而论，操作空间较小，运作时间也较短，客户相对较为广泛的客观实际。通过短、平、快的住宅销售，迅速冋笼资金，减轻房开公司的资金压力，为后续项目争取更多的运作时间和更大的运作空间。具体措施1.通过对项目的整体包装、运作及有效推广、宣传，提升项目有形和无形价值，重塑项H在清镇的王者形象；（表现形式为项目软、硬件两方面的提升，

4、即项H现场包合理化，易于购买者所接受；3.为弥补所余户型的瑕疵，决定以精装房的形式销售，装修附带主要家具，并馈赠全套家电。推岀“购房后拎包入住”的宣传理念；通过以上营销方式，居住型购买者己基本成交，如还不能消化存量，则将对住宅部分进行第二阶段的营销，其策略为将商业部分的招商和住宅销售整合在一起。这不是简单意义上的一并推山，而是为项目量身打造的，极富创意的营销方式，把住宅作为商业的配套和附属，把对住宅的购买作为投资理财来推荐。投资住宅也并不新鲜，但在IT前的经济形势下,要客户来投资住宅，必须有特别吸引顾客

5、的卖点。冈此，我们把商业需要住宅配套为理巾,采取“返租销售，三年包租”的形式销售，三年租金在购买时即可冲抵购房款，使投资者近期收益有了可靠的保障，而房产作为长线投资来看，增值是没有疑问的，尤其中心地段,就更有保障的，这就消除了投资者的最大顾虑，为住宅销售开劈了另一条营销之路。1.金色湖城项目商业部分1.鉴于项目实际和目前经济形势及市场情况，提出“先招商，后销售”的策略，因为在如今的市场环境下，购买者，尤其是投资型购买者，多缺乏信心。而一个经营繁荣的物业，能够给予投资者足够的信心，这样态势下的销售才能实现

6、周期短、价值大的营销目标。1.将现有物业与待建部分整合为一体，并推出统一规划、统一宣传、统一招商、统一管理的运作理念，同时引入多种商业资源和先进的管理模式，来保障招商完成后的成功经营。2.时机把握上把项目综合营销活动的高潮放在今年3—一5月之间，在各种综合因素较为右利的态势下，乘势而动，御势而发，宣传、推广，造势、畜势，招商、销售，环环相扣一气呵成，力争在上半年完成金色湖城项目一期工程的营销工作。3.一楼所余商铺暂不作销售，这举乃是出于对整体商业部分的战略性考虑，因为，投资者会将一层商铺的售价与二层比对

7、参照。营销执行中将在销售时技术性的抬高一层售价。这样，其一，可以适当提升二层的价格空间，其二，可以使二层物业价格显得相对比较低，吸引更多投资者。这时需要说明的是，投资者对临街独立商铺的是有投资信心的，而对二楼整体商场内铺或分零物业，投资疑虑较大。要解决这个问题，最佳途径就是先招商后销售，以一个经营繁荣的市场来为投资者树立信心。根据目前经济和市场形势分析、评估，如果金色湖城项0二层商业，不招商即开展销售，预计销售价格不会高于4000元/rn2,销售总额很难突破1200万元；如果先成功招商再进行销售，预计销

8、售价格在5000元/m2左右，销售总额将达到或接近达到1500万元。三.明珠购物广场项目项S建成至今己逾四年，几经运作，效果不佳，现基本也成为死盘。如何尽快盘活该物业，尽快回笼资金，乃是一个艰难的挑战。通过深入全面的调研、分析，在区域发展的大背景下，结合抢占先机的策略，根据项S特点，扬长避短，提出将明珠购物广场建成一个贵阳市、乃至贵州省的“一站式资源、特产交易市场”（同样将此项0二期开发部分整合进来统一设计、规划），建成后这里将成为贵州资源