城市房屋拆迁问题简析及对策研究

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1、城市房屋拆迁问题简析及对策研究丙南交通大学公井管理学院王业玉摘要：城市房屋拆迁是城市形象重塑中建筑改造的重要环节。由于其涉及主体多元，导致房屋拆迁矛盾重重。木文应用文献研究法、利益相关者理论研究改革开放以来我国城市房屋拆辻制度。我国城市拆迁制度逐步完善，但存在法律界定不明晰、滞后性、不公平等缺陷，提出建立第三方房屋管理制度体系、加强产权制度建设和公民个人权益维护等制度建议，以期切实保护公民的合法权益。关键词：城市房屋拆迁；产权制度；惠民性1.引言城市化进程加快，城市人U激增、城市空间扩大和城市性向乡村扩散等表现日益明显。房屋拆迁作为城市建设的首要环节，是政府推动住房产权制度改

2、革和旧城改造的首要资木要素其利益协调与否关乎百姓生活、社会安定。城市房屋拆迁制度设计执行是保护公民合法财产的有利武器，是政府市政管理的重要手段。拆迁过程引发的矛盾推动城市房屋拆迁制度的理念合法性不断完善，是克服市场失灵的必要手段。木文对城市房屋拆迁行政许可制度、补偿制度和程序合法性进行探讨，对比国外房屋拆辻经验为我国城市房屋制度的有序构建提供指导。2.城市房屋拆迁制度的简述城镇房屋拆迁，指拆迁人根据城镇建设规划要求及政府所批准用地的计划，经中请获得拆迁许可证并依法拆除建设用地范围的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋所有人和使用人给予【1】【2】补偿安置的一系列法律行为。袁明宝(2

3、014)认为目前房屋拆迁主要关注制度层面上征地拆迁和土地增值收益分配，切入点是土地发展权和产权制度设计。李赵奎(2009)认为城市房屋拆迁行政许可行为规范城市房屋拆迁秩序，有效保护拆迁双方合法权益。但城市房屋拆迁许可行为中及其他行政许可行为存在行政行为0标、条件不明确信息不对称及救济滞后等问题。姚忠倩、陈红(2008)认为《城市拆迁房屋管理条例》要求拆迁房屋价格评估具体办法由省、自治区和直辖市人民政府制定，但实际人部分都是由拆迁人委托评估机构进行，作为拆迁最大利益相关者被拆迁人无法参与评估，缺乏透明性。法学学者认为拆迁制度程序不合理，须强制执行司法化、确立强制拆迁的程序机制、

4、确立公共利益听证制度、健全补偿和评估制【3】【4】度。南开大学宁骚教授认为畅达互动的沟通不畅是造成拆迁困难的主因，大力培育和发展社会自治性组织是破解城市拆迁决【5】策过程公民参与困境的基本路径。笔者发现欧美等国对房屋拆迁的规定较严格，城市强拆现象较为少见。其与国家土地私有化、商业公众利益产权界定清晰、权力分制密切相关。反观中国城市土地归国家所有，农村土地归集体所冇，政府可通过征收农村土地变为国家所有。行政权力过大，政府干预较多。因此不冋的国家政治生态系统致拆迁现象迥异。1.城市房屋拆迁问题及制度建议3.1建立第三方城市房屋拆迁管理机制第三部门，即“志愿者部门”或者“非政府组织

5、”，由列维特等人于1973年提出。指除政府和企业以外的第三种社会组织政府在城市房屋拆迁扮演着规划者、制度的设计者、相关利益的协调者、监督者、弱势群体的保护者等多重角色，政府在城市房屋拆迁中的越位、缺位使其政府在拆迁中失灵。第三部门扪当此监督工作，可冇效避免因政府急于引进资金以致于补偿资金不到位就开始拆迁而损害被拆迁人利益的事件发生。3.2加强产权制度建设美国经济学家科斯认为产权界定不当引起外部经济，故只需界定并保护产权便能达到帕累托最优。物权法至今没奋对公共利益做出界定。而在不冋领域内、情形下，公共利益不同，情况相当复杂；且征收属于公权力行使，物权法作为民事法律，不宜也难以对

6、各种公共利益做统一规定。在物权法草案立法论证会上，多数专家也认为物权法难以对公共利益做出具体规定。因此，公共利益和公民个人私有财产的范畴界定是做好拆迁工作重要环节。3.3加强公民权利救济、补偿制度建立城市拆迁过程中，公民并未全程参与补偿制度的制定和设计，政府主导下的制度设计使公民在拆迁中信息不对称、地位不平等，由此产生拆迁补偿不到位或者先拆后补偿。加之《城市房屋拆迁补偿条例》的规定和补偿标准由地方及相关部门制定。而我国城市空间延展性大，补偿标准不一。开发商为寻求最大经济利益，一味压低补偿，出现违规操作吋，公民申诉得不到及时回复、权利侵害后救济滞后导致公民对政府和开发商不信任是

7、导致拆迁矛盾突出的重要原因。因此，加强公民权利救济制度和补偿制度建设可使公民拆迁话语权得到表达，合法利益得到有效保护。3.4建立健全拆迁许可行为制度建设寻租是政府干预的副产品。在城市房屋拆迁的过程中，一些没有拆迁资质和能力的房地产开发商为获得拆迁许可和租金特权，便向一些拆迁监管机构官员行贿。同吋，开发商为寻求拆迁监管机构对其违规拆迁行为的庇护，其向拆迁监管机构中的寻祖官员缴纳祖金；另一方面，作为管理拆迁的官员，作为一个理性经济人，重自我效用最大化，故存在开发商”违规需求和拆迁官员实现自我效用最大化目标需