政策发力去库存

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1、政策发力去库存新年伊始，楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去库存大幕。春节前后，楼市己经迎来三轮政策利好。2月2H，屮国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”，决定在不实施限购的城市对首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。紧接着，2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优患政策的通知》（下称《通知》），对个人购买前两套住房给予降低契税优惠;对个

2、人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。来自部委的“政策包”密集出台，地方政府也纷纷跟进，甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都己出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存。“房地产是个区域性很强的市场，和工业企业的‘去产能’有所不同，是一种结构性市场，各地差异化很严重。”住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌告诉《屮国新闻周刊》，各地应该根据屮央的意图，因地制宜，“一城一策，如果这些税费优惠政策能落实，加上金融部门的支持,对去库存应该会有很好的推动作用。但最终效果如何，还有待观察市场氛围和政策的落实程度，但不太可能

3、出现强烈的市场反转。”政策松绑寻找新平衡上一次契税全谢调整是在2010年。与2010年相比，这次调整不仅取消了普通住宅和非普通住宅的区别，并且对于改善型、二套购房的群体也实行减税政策，优惠幅度几乎创下历史之最。此次调整选择了契税和营业税的双降，也即购买环节和出售环节同时降税。契税方胆，新的调整意味着，原来购买首套住房，分别要交1%、1.5%、3%的契税，即90平方米以下普通住房是1%,90平方米以上普通住房是1.5%,非普通住房是3%。新政之后，90平方米以下的普通住宅契税额不变，其他最多只交1.5%。此前对于二套房的购置，无论面积大小，都统一按照3%的税率进行计征。政策调整

4、后，90平方米及以下的契税税率由3%调整到1%，对于面积在90平方米以上的住房，从过去3%的契税降到2%,购置大户型的改善型用户将从屮获得利好。此次政策，惠及面较大。换算成数字来看，如果购买一套90平方米、价值100万元的二套住房，新政以前的购房成木是：首付为25万元，契税费用为3万元。新政后，一方谢，首付比例下调至20万元，契税费用仅为1万元。仅考虑购房初期的支出，购房者可以少付7万元。在营业税方面，通知屮明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。与过去相比，原先满2年的普通住宅需要按差额征收营业税，

5、而新政则一律免除。在一些业内人士看来，此次新政是春节前首付比例下调政策的延续，总体来说是国家房地产去库存若干政策组合拳的一部分。但同时传递出一些更明确的信号，一是继续保护刚需购房者的利益，同时鼓励购房者积极换房，鼓励积极购置大户型住房，这对于三、四线城市来说可能有更大的意义。从此次减税的幅度来看，与2010年为代表的上一轮房地产“救市”时，以刺激首套购房为主不同，此轮新政更多意在刺激二次购房以及改善型住房。而且随着“二孩政策”的实施，大户型的需求也在逐渐增加。“这轮去库存与上一轮调控有很大不同。”顾云昌认为，整个房地产市场环境也发生了很大变化，整体上供大于求，“上一轮是一下全

6、解开，而且加大力度推着购房者走，并且市场很快反转。这一次是慢慢松绑，鼓励、促进和逐步放开。”在受访专家看来，一系列的去库存政策“组合拳”，是2016年刺激住房消费、盘活存量住房资产的重要举措和手段。不过，无论是降低购房首付比例还是本次减免契税政策，都不再是以往“一刀切”似的全面覆盖，而是有所区别。比如，库存压力较小的北京、上海、广州、深圳并未作出购房首付比例的调整;税费方血，仅执行首套房契税政策的调整。“过去房地产市场的调控政策是伴随市场发展逐步累加到一起的。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉告诉《屮国新闻周刊》，在去库存阶段，过去不断加码的这些政策可能要逐步恢复本来面目。20

7、16年2月2日，吉林市松花江畔一处新建商品楼。“如果用一般工业企业的库存思路来衡量房地产，库存问题可能并不严重。”刘洪玉表示，但房地产市场差异太大，结构分化严重，有些地方是过量供应，而有些地方是价格太高。“现在的房地产政策实际上是需要两面作战，一方面要去库存，另一方面需要增加市场供应来缓解价格上涨的压力。”在他看来，中国房地产市场发展此前没有经历过长时间的回调，一直是单边上涨，造成价格越来越高，同时带来金融风险因素的增加，“现在是慢慢尝试寻找平衡点，希望寻找到长期的、促进市场稳定的一套方案。”分城施策从