浅论中国预告登记制度的缺陷及补足

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1、浅论中国预告登记制度的缺陷及补足叶琳安徽大学法学院安徽合肥230039前言:我国城市住房政策从福利房转化为商品房后，商品房交易日渐火爆。其中预售房销售普遍存在，但由于市场体系不完善，法规建设跟不上，使得商品房交易中违规、违法现象和买卖纠纷层出不穷。近几年，我国制定的商品房预售合同的登记备案制度，对预防和制止这些欺诈行为起到了一定积极作用，但由于这一制度尚不系统、不完备，设计上更偏重于行政管理功能，行政色彩较强，致使其对预购人权益保护的功用未能得到充分的发挥。《中华人民共和国物权法》出台后，规定了预告登记制度。

2、通过预告登记，预购人的权利受到了很好的保护,预售人的行为受到了一定的限制，第三人可以通过公示了解商品房的现状，从而决定是否从事交易。关键词：商品房预售;预告登记;效力一、商品房预售与预告登记（-）商品房预售商品房预售俗称“卖楼花”，一般被认为是由香港立信置业公司于1954年所首创。所谓商品房预售，一般意义上的预售，是指房地产开发商（预售人）将正在建设中的尚未竣工的房屋预先出售给购房者（预购人）,购房者支付定金或购房款,房地产开发商在未来确定的日期将房屋交付给购房者并转移房屋的所有权，购房者支付全部款项的一种房

3、屋买卖行为。它的出现，加快了商品房的销售和开发商资金的周转，为房地产开发商开创了新的融资渠道，从而极大地推动了房地产市场地发展。因此，在90年代初期，随着我国房地产市场的发展，首先是深圳引入了这种销售方式，然后在全国各地迅速流行开来。当今，它己经成为商品房销售的一种主流方式。有关统计资料表明，目前我国各主要城市商品房预售比例均在80%以上，部分城市甚至达到了90%以上。（二）预告登记预告登记（Vormerkung）是由德国中世纪民法所创立的一种制度，它是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度

4、。预告登记是种特殊的不动产物权登记，其所登记的不是已经完成的不动产物权登记，即不是现实的物权变动，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记是-•种预备登记（临时登记），当当事人所具备的实质要件即有关当事人之间的实体权利义务关系的要件，和形式要件即不动产登记机关所要求的申请程序条件都已具备吋，预告登记即向本登记推进。预告登记可以防止出卖人“一物二卖”，保护买受人的合理期待,促使以不动产物权变动为内容的债权请求权得以实现。二、我国预告登记制度的立法现状与缺陷（―）立法现状2007年3月16日通过的《物

5、权法》以基本法律的形式在我国创设了预告登记制度；2007年12月30日，国土资源部公布的《土地登记办法》和2008年2月15日建设部公布的《房屋登记办法》相关规定，对《物权法》中的预告登记制度进行了细化和完善，从而使我国的预告登记制度最终成型。审视《物权法》第20条、《土地登记办法》第62条和《房屋登记办法》第67至73条之规定，可以将我国预告登记制度的内容归纳为：1、预告登记的定位预告登记制度是一项物权变动请求权的保障制度，是不动产物权变动当事人通过约定而对不动产权利人的权利进行的某种限制（《物权法》第20

6、条）。2、预告登记的适用范围预告登记的适用范围包括有以下几种，凡是关于不动产（土地、房屋等）物权变动的合同都可以进行预告登记（《物权法》第20条），并且不限于现存不动产物权变动情形，将来的不动产如期房的权利变动也可以进行预告登记（《房屋登记办法》第67条）。此外，对于期房买卖，预告登记当事人还可以对期房转让请求权附条件或者附期限（《房屋登记办法》第70条）。3、预告登记的效力《物权法》第20条第1款后段规定：“未经预告登记的权利人同意，对经预告登记后的不动产进行的处分，不发生物权效力”，由此可见，我国法律确认

7、了预告登记的权利保全效力。4、预告登记的失效《物权法》第20条第2款规定，如果“债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记”，预告登记失效。另外，《房屋登记办法》第69条还规定了预告登记的单方中请，即“预售人未按照约定与预购人中请预告登记,预购人可以单方中请预告登记。”(―)缺陷综合分析我国相关法律规定，与现实生活相结合，可以发现我国预告登记制度存在着下列缺陷：1、预告登记的适用范围过窄根据《物权法》第20条第1款规定，我国预告登记制度适用的范围仅限于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议

8、”的情形，即只有当房屋及其他不动产物权进行买卖时才得以启用预告登记。其涵盖性不仅远较德国、日本、我国台湾地区等成熟立法要窄，甚至还不如上海、南京等地方性条例的规定，不能满足实践中千差万别的现实需要。2、预告登记的效力不足对预告登记的权利保全效力缺乏具体性的规定，这不利于预告登记制度的发展以及民法制度的体系化。此外对于顺位保全效力、破产保护效力，我国法律尚未明文规定，应增加顺位保证和破产保护方面的内容