浅谈建筑房地产工程项目管理策略

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1、浅谈建筑房地产工程项目管理策略孙晓坤（烟台经济技术开发区房地产综合开发管理办公室，山东，烟台，264006）【摘要】改革开放以后，我国经济迅猛发展，人们的生活水平逐渐提高,居住条件得到了极大的改善。房产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于牛活资料市场的一部分,非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。房产市场是房地产业进行社会再生产的基木条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。木文主要通过分析

2、房地产意义及工程管理的重要性，提出房地产工程管理的基木措施，阐述工程项目管理环节在房地产开发中的重要作用。【关键字】房地产；开发管理随着我国社会主义市场经济的发展，对其他行业经济关联度高、带动性强的房地产业己经成为我国国民经济的支柱。自1998年我国深化住房制度改革以来,城市和农村对住宅的需求巨大，每年都有十几亿平方米的住宅竣工，对拉动我国经济持续增长和提高人民牛活水平发挥了重要作用。因此，保持房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。建筑房地产项目属于一个非常复杂的系统工程，它的周期较长、投资金额较大、面对的风险比较多，每一个房地产项目

3、的开发都是一个系统工程，具有很强的综合性。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目决策到工程竣工验收交付使用的组织者。因此，房地产开发企业对其工程建设的项目管理显得尤其重要，并且房地产工程项目的各个阶级管理形式不尽相同，需要从各方面全面分析房地产工程项目管理的措施与策略。一、房地产开发体制管理房地产开发管理是指房地产开发企业为了较为顺利完成工程项目的投资，对开发项目人员、公司财务、工程管理、销售管理以及后勤部门进行组织和管理,这也是开发企业实现规划管理和施工以及物业管理的前提。其中企业工程部主要是代表开发商对整个工程项目的建设进行管理，主要的内容包括与施工单位协调沟通、施工质量、

4、进度和安全控制、合同管理、结构设计变更、报价和工程原材料采购以及库存进行管理。企业财务部主要负责企业的资金管理‘并II定期制作企业财务状况及经营成果的报表，主要包括建立工程项目的融资计划，施工单位的工程款结算以及企业营业费用结算。销售部门主要是负责企业开发产品的销售，主要包括销售方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。房地产开发管理的目的以及原则就是要整合企业物力、财力、人力，从而建立一系列的科学、规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，开发出受市场欢迎的产品，房地产开发管理的重点企业的内部经营，核心是工程项目的开发过程，具体要求是控制成本、保证质量、缩短工期以及

5、市场创新开发运营等。二、设计阶段的成本控制管理设计阶段是房地产项目成本控制的键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一-般只占建安成本的1.5%-2%,但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短,直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%O但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准,而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。例如：某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同吋到达

6、室内任何部位即可。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩初设计阶段对项0经济的影响达70-%95%,实际上，当扩初设计批复之后，存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。1、推行设计招标，择优选择设计单位积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标,采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。2、开展限额设计，有

7、效控制造价积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。