浅析我国农村集体建设用地流转市场化

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1、浅谈我国农村集体建设用地流转市场化趋势2014232001郭涛经济哲学摘要：本文通过对于第十八届三中企会中关于农村集体建设用地流转改革意见的分析,结合目前我国在农村集体建设用地流转制度，发现制度之屮仍然存在着地方政府对于土地流转的垄断、流转方式过于单一、土地补偿机制在公平月效率之间失衡等问题。进而认为在目前的流转制度中，还存在土地财政政策与集体建设用地市场化之间的矛盾。因此，引入了对于集体建设川地入市流转的分析，认力推进集体经营性建设用地入市流转有利于减少社会纠纷，也有利于经济发展。关键词：集体建设用地；流转机制；土地入市一、研究背景伴随着改革进入了深水

2、区，市场经济体制改革不断深入，我们却得了成绩，却也面临着改革中出现的问题，如城乡之间严重的贫富差距和己经形成的城乡二元结构。在第十八届三屮全会通过的《屮共屮央关于全而深化改革若干重大问题的决定》公布之后，国有建设用地使用制度有了较大的发展，巾场化程度具有不断提高趋势。《决定》指出：“需要建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同地同价。”但是集体建设用地使用制度却没有得到很大的突破，还是沿袭计划经济体制K的使用制度，入市流转只能通过征地这一合法途径,由于征地补偿标准总体上

3、来说偏低，因此影响了农民通过土地权益分亨改革发展的成果。目前，我国农村土地布场处于自发、隐性状态，缺乏明确的法律依据和制度规范，集体建设用地流转一直处于非法状态。然而，现实中由于存在利益的诱导，大量建设用地进行了集体经济组织的内外部隐性流转，内部流转如宅基地在农村集体经济组织内部的流转，外部流转如城中村和城乡结合部大规模的小产权房建没，这种隐性流转出现了流转不规范、利益分配不均、农民土地权益受损等问题，引发了大量的社会矛盾和纠纷。裾估计，全国集体建设用地总fi是城市国有建设用地总S:的2.4倍，允许集体建设用地入市流转将为改革发展释放巨大的红利，可以充分

4、缓解城市建设用地不足的状况。集体建设用地流转的客观事实，以及流转中存在的种种问题，引起Y社会各界的广泛关注。认力集体建设用地流转有利于农民以土地权益分享经济社会发展的成果，有利于提高土地资源配置效率，优化城乡土地利用结构与布局，是屮国土地制度改革的方肉。虽然学界对集体建设用地流转有较多研宄，但是具体到集体经营性建设用地，研究成果较少，更是缺乏有操作性和针对性的研究成果。党的十八届三中全会明确提出在符合规划和用途管制的前提下，允许集体经营性建设用地入市流转，与国有土地实现同地同价同权，力集体建设用地流转指明了新的改革方向。而在对于农村集体建设用地入市进行浅

5、析之前，还耑阐述现行的建设用地流转制度的过程。对于农柯集体建设用地入市的浅析，以及入市后对于打破城乡二元结构，缩小城乡贫富差距等问题的思考，便是形成本文的主要原因。二、目前农村集体建设用地在流转中的主体间的关系土地流转的中过程中，牵扯着农民、地方政府、开发商三个主体之间的利益关系，对三个主体之间进行简单的排列组合，从而会发现三个主体在现行土地流转制度下之间的利益的摩擦，与此同时，也暴露出流转制度的问题。(1)农民和地方政府之间由于《土地管理法》对于农村集体建设用地使用权在土地二级市场上的流转做出了严格的限制。因此，现行的土地制度下，农村集体用地流转的主要

6、模式是经过土地征收的途径，成为国有土地后才能在土地市场上参与流转。这样便在一定程度上忽视了市场对于资源配置的作用，也会出现依靠权利导向流转的现象。我国早在1998年的《土地管理法》中，就对国家征收土地的补偿措施做出Y详细的规定。如：“征收耕地的补偿费用包括土地赔偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。”其中土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。这里需要指出的是，现行的征地补偿机制屮存在着缺陷。首先是补偿措施中存在内生障碍，补偿费的浮动赔偿机制是在土地包含的资源情况、土地地理位賈、土地肥沃程度不同的情况下，而设立的不同的赔偿标准。但在实

7、际的操作过程中，浮动的赔偿机制并未生效，现实的赔偿标准也没有确立。其次是除了补偿费用之外没有完善的后续保障措施，包拈被征地农民的社会保障、就业安置等制度并未完善。而土地是农民的生活保障，使农民收入的主要来源，当收回土地的使用权之后，农民的主要的延续性收入方式被改变。因此，对于补偿费用要求不断提高，结合征地补偿机制的公平与效率失衡，补偿机制仍在完善等问题，导致了由征地活动引发的土地纠纷的现象仍时有发生。从政府与农民在集体建设用地流转过程屮的关系出发，揭示了我国的征地补偿机制仍需完善。(1)地方政府与土地开发商之间在地方政府的主导下，农村集体建设用地逐步转化

8、成为国有土地，在此过程屮已经形成了征地成本，按照2012年财政部网站上提供的数据