房屋承租人优先购买权制度适用中的法律问题探析

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1、房屋承租人优先购买权制度适用中的法律问题探析摘要：我国合同法规定了房屋承租人对租赁房屋享有优先购买权，但这一制度在适用中仍然存在一些问题需要解决。文章提出，打包销售可否作为“同等条件”应依据是否存在“不搭售将对出租人造成不利益”这一事实进行判断；在出租人要求打包销售时应允许承租人选择适当加价仅购买租赁的房屋；应将优先购买权界定为形成权以方便承租人优先购买权的实现；鉴于承租人优先购买权制度追求的价值目标已经不复存在，应允许当事人通过合同约定预先抛弃这一权利。关键词：优先购买权；预先抛弃权利；同等条件;形成权中图分类号：D913.3文献标识码：A文章编号：10093060(20

2、16)03011708引言房屋承租人优先购买权是优先购买权①的一种。所谓“优先承买权云者，谓特定人依约定或者法律规定，于所有人(义务人)出卖不动产或者动产时，有依同样条件优先购买之权利。”②法国、德国、瑞士以及我国台湾地区民法中均有优先购买权的规定，但优先购买权的客体并不相同，有的仅指土地，有的仅指房屋，有的则范围更广。我国合同法上优先购买权的客体包括一切租赁物，涵盖房屋。因此，所谓房屋承租人优先购买权是指岀租人岀卖租赁房屋时，承租人在同等条件下，依照法律规定享有优先于其他人购买该房屋的权利。该制度的宗旨在于使承租人较其他购买人优先取得租赁房屋的所有权，从而确保处于社会相对

3、弱势地位的承租人居者有其屋。我国《合同法》第二百三十条规定，出租人岀卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。由于《合同法》对承租人优先购买权的规定仅此一条，无法适应我国房屋租赁市场的发展，2009年最高人民法院在其出台的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》）第二十一条至二十四条对房屋承租人优先购买权的行使、效力以及限制等作了进一步的细化。但是，该制度在适用中仍然存在一些问题需要进一步研究，例如，将租赁房屋与其他房屋打包销售是否可以成为“同等条件”的构成要素，优先购买权

4、性质的认定是否影响优先购买权的实现，优先购买权是否可以预先抛弃，等等。这些问题的解决，可以为司法实践提供解决相关纠纷的路径。一、打包销售与“同等条件”的关系在上海市杨浦区人民法院审理的上海远大学习广场教育科技有限公司诉上海泰润房地产开发有限公司一案中，原告与被告于2008年3月就国顺路1263号店铺订立租赁合同，但在租赁期内被告将房屋出售给了第三人严某某。原告认为被告未如约提前三个月征询其对系争商铺的买受意见，侵害了其优先购买权，请求法院判令被告赔偿其出售给第三人的房价与审理中法院评估房价现值的差价。被告辩称，被告曾在出售前口头通知原告欲打包出售系争商铺和政本路115117

5、号商铺，但原告表示不愿意购买，被告才将系争商铺和政本路商铺两处打包出售给第三人。关于房屋出售价格，虽然系争商铺买卖合同的单价为人民币1.58万元/平方米，但按系争商铺与政本路商铺统算，合同单价为2万元/平方米。沈志先：《2012年上海法院案例精选》，上海：上海人民出版社，2013年，第151158页。因被告与第三人达成的两处房屋的销售合同并非同时签订，所以此案存在着是否有打包销售这一事实的认定问题。但该案引申出一个值得思考的法律问题是，将租赁房屋与其他房屋打包销售是否属于“同等条件”的构成因素？当然，本文以被告与第三人之间不存在双方恶意串通的情形为前提。房屋承租人优先购买权

6、制度的宗旨是为了使承租人居者有其屋，但它是以限制房屋所有人的所有权自由行使为代价的，因此，代价不应过高，否则会造成利益失衡。各国法律在承认承租人对租赁房屋享有优先购买权的情况下，往往对优先购买权的行使做出一定的限制，以''同等条件”购买即是其中之一。如此,对优先购买权人而言，该项权利仅仅意味着购买机会上的优先，并非购买条件上的优遇。对出租人而言，出卖租赁房屋，在同等条件下无论是卖给第三人还是卖给承租人，其利益不受任何影响。“同等条件”通常被理解为交易价格等同、支付方式等同，即承租人购买该房屋的价格与第三人购买该房屋的价格相同，支付方式一致。在现实生活中，交易往往存在一定的复

7、杂性，商品销售者在出卖商品时要求购买者同时购买另一商品或者服务的情况并不鲜见，这种现象被称为打包销售、捆绑销售或者搭售。生活中搭售及其衍变销售形式随处可见，例如，在商品房销售过程中房地产商指定物业公司对售出的商品房进行管理，属于销售商品房搭售物业服务；在高科技领域，捆绑销售高科技产品更是常见。打包销售存在两种情形：一是销售者利用优势地位强行或者变相强行签订打包销售协议；另一种情况则是买卖双方通过协商达成打包销售协议。前者影响市场的自由交易秩序，国家往往会通过立法对这些影响市场交易秩序的行为加以限制，如我国《反不正当