房屋承租人优先购买权相关问题探析

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1、房屋承租人优先购买权相关问题探析摘要房屋承租人的优先购买权，在我国的民事法律体系中是比较有特色的一个权利。有关该权利的性质及与其他优先购买权之间的关系，历来为我国理论界和实务界所热议。本文试从其他的角度，探讨对这两方面的认识。　　关键词优先购买权承租人优先购买权共有人优先购买权次承租人优先购买权　　简介：陈斌，武汉大学法学院硕士研究生，研究方向：民商事法律。　　：D923：A：1009-0592(2011)12-249-02　　　　在说房屋承租人优先购买权相关问题之前，我们先对优先购买权的概念做个

2、简单了解。所谓优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律的规定或者合同的约定，在所有人出卖其所有的动产或不动产时，一方当事人有权依照同样的条件优先购买该动产或不动产，该项权利即为优先购买权。　　根据优先购买权产生的基础不同，可分为为约定的优先购买权和法定的优先购买权。法定的优先购买权是指依照法律的直接规定，而使一方当事人享有的优先购买权。如承租人的优先购买权既是法定的优先购买权。而约定的优先购买权则是指当事人通过合同约定，而使一方当事人所享有的优先购买权。　　一、房屋承租人优先购买权的法律性质问题　

3、　关于优先购买权的法律性质，学界主要有以下两种观点：　　（一）请求权说　　该观点认为，优先购买权是优先购买权人对出卖人享有的对买卖合同订立的请求权。该说为我国台湾地区实务界所采纳。依照该学说的观点，买卖合同是否成立要取决于出卖人的同意，亦即请求权等同于一方发出的要约，因此，对方可以拒绝。　　（二）附条件的形成权说　　该观点认为，优先购买权就其性质来说，属于形成权，权利人得以一方之意思表示，形成以与义务人（出卖人）将其所有物出卖给第三人的同样条件为内容的契约，而无须义务人（出卖人）的承诺。需要注意的

4、是，此形成权的行使需附加相关条件，即只有当义务人出卖标的物于第三人时，权利人才能行使该优先购买权。该说为德国学者和我国台湾地区理论上的通说。　　上述两种观点均有一定道理，但亦有不足之处。根据请求权说的观点，优先购买权能否实现，完全取决于出卖人，这严重弱化了优先购买权的效力，实际生活中难以保证权利人优先购买权的实现。形成权说认为权利一经行使买卖关系即告成立，虽然保障了优先购买权的实现，却不能最大限度的满足出卖人的利益。现在是商品社会，实行的是市场经济，对于出卖人来说，追求利益的最大化是无可厚非的，因

5、此，谁出价高即与之缔约那是自然而然的事。如果按照形成权的观点，实质上是剥夺了出卖人与承买人议价的权利，这不仅于理不合，更与市场经济背道而驰。　　因此，关于优先购买权的法律性质问题，有待于理论界进一步厘清界定。　　二、共有人优先购买权与承租人优先购买权的冲突问题　　《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖其已出租房屋的，在出卖之前的合理期限内负有通知承租人的义务，承租人在同等条件下，享有优先购买的权利。《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款规定，财产的按份共有人，有权要求将自己所拥有

6、的财产份额分出或者转让，其他按份共有人在同等条件下，享有优先购买的权利。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行)》第九十二条规定，共同共有人在分割财产后，如果转让其所得部分财产，且该部分财产与其他共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用的，原其他共有人主张优先购买的，法院应予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定，按份共有人转让共有的动产或不动产的财产份额时，在同等的条件下，其他共有人享有优先购买的权利。　　根据上述法律规定的内容，不难得出以下结论：当房屋共有人转让其共有的且已经

7、出租的房屋，房屋的其他共有人和承租人都主张购买该房屋时，就会发生承租人优先购买权与共有人优先购买权相冲突的法律问题。而对于如何解决这一冲突问题，法律并未做出明文规定。　　解决上述优先购买权的冲突问题，理论界主要存有两种观点。我国台湾地区部分学者根据物的利用权应当优于所有权的理论依据，得出承租人的优先购买权应当优先于共有人的优先购买权这一结论。他们认为，当代的物权法理念已经从所有权保护中心主义转变为对物的使用权能的保护，这样才能充分发挥物的经济价值和使用价值，实现社会整体资源的合理优化配置及充分利用

8、。大陆的一些民法学者基于物权与债权之间的关系，即“物权优先于债权”的理论，认为基于物权而产生的共有人的优先购买权，应当由于基于债权而产生的承租人的优先购买权。　　最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（一）项规定，当房屋共有人主张优先购买权时，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。这应该是对上述第二种观点的支持。笔者以为这种观点是值得商榷的。原因如下：　　第一，如本文开篇所述，优先购买权的性质主要有两种观点，一是请求权，一是附条件