房屋承租人的优先购买权制度-研究

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1、万方数据引言随着社会经济的迅速发展，我国城市化进程也在不断加快，房地产市场日益繁荣，有关房屋租赁的纠纷屡见不鲜，涉及房屋承租人优先购买权的争议纠纷也随之增多。房屋作为重要的不动产，各国立法对不动产租赁都设有特别规定，我国历来都会制定房屋承租人优先购买权相关法律法规，以此平衡出租人、承租人与第三人之间的利益。作为一项法律制度，房屋承租人优先购买权制度在我国立法中很早就以一项特殊的民事法定优先权利加以规定，但是规定的内容过于原则化，不利于实际中的操作，容易造成司法审判上的混乱。毋庸置疑，当前我国的房屋承租人优先

2、购买权制度不仅在立法规定、理论研究上存在很多不合理的地方，而且现实法律适用中的缺陷问题也日益凸显，由此，我国不少学者对房屋承租人优先购买权制度存在的合理性质疑，进而期待该项法律制度的理性回归。尽管房屋承租人优先购买权制度尽管存在存废的争议，但是在当今社会中该制度价值无论是对于稳定社会秩序还是安定人民生活都有极重要的意义。我国住建部于2011年2月曰发布《商品房房屋租赁管理办法》，其中对房屋承租人优先购买权的法律适用又做了进一步明确的规定，在一定程度上有利于司法审判的统一，但是过于原则性的问题还是存在，没有实

3、质性突破。要想真正完善此项立法工作，解决司法实务中的问题，对房屋承租人优先购买权制度上理论的深入探讨显得十分迫切，这对其立法上的完善以及司法的实践操作都具有十分重要的意义。万方数据第一章房屋承租人优先购买权概述第一节房屋承租人优先购买权的理论基础一、房屋承租人优先购买权的概念(一)房屋承租人优先购买权的含义优先权购买权制度最先起源于罗马，大陆法系和英美法系国家对这一法律制度均做了相关立法规定。要研究我国房屋承租人优先购买权制度，这些关于优先购买权制度的立法规定将是重要的参考依据。比较各国关于房屋承租人优先购

4、买权的相关法律规定，房屋承租人优先购买权的概念亦具有优先购买权的基本特征，由于优先购买权制度的规定本来就比较复杂，我国学界对优先购买权的概念持有不同观点，其中，颇具典范性的观点主要有以下三种：1、优先权，又称之优先收场权，是指由法律规定的特种债权人就债务的全部财产或特定财产优先受偿的权利。12、优先购买权，也称先买权，是指在义务人出卖所有物时，权利人请求义务人与之在“同等条件”下订立买卖合同。23、优先购买权，又称先买权，根据特定人的约定或法律规定，于义务人出卖动产或不动产时，可以根据同样的条件，行使优先购

5、买权。3笔者通过对比学者关于优先购买权的含义，结合当前的房屋承租人优先购买权制度相关规定，认为房屋承租人优先购买权的概念，其可以表述为：出租人出卖租赁物时，承租人在“同等条件”下，依法享有优先于第三人购买房屋的权利。二、房屋租人优先购买权的性质一项权利的法律性质往往会影响权利在行使中所引发的法律效力。因此，研究房屋承租人优先购买权制度，关键在于明确房屋承租人优先购买权的法律性质，但是我国学者对于这一重要问题存在着诸多看法，形成了不同的观点，给我国正确适用法律规定，解决司法实务问题带来了困惑。(一)我国房屋承

6、租人优先购买权性质的主要学说l、请求权说请求权说认为，优先购买权是一种优先购买的权利，必须建立在特定的法律基础之上，其法律效果在于给相对人增加义务，但是房屋买卖合同是否成立仍然要视出卖人的意向而定。42、期待权说期待权说认为，当出卖人出卖房屋时，房屋承租人享有的优先购买权还未真正实现，仍然处于期待的状态。3因此，期待权是一种将来可能取得的权利，其权利的实现需要特定条件。3、形成权或附条件形成权说万方数据形成权说认为，在出租人出卖标的物于第三人时，承租人可以依本人一方的意思表示，凭借“同等条件”和出租人之间缔

7、结买卖合同，不需要出租人做出承诺，即可发生法律效力。6附条件的形成权说认为，无论是法定的优先承买权，还是约定的优先承买权，论其性质，均属形成权。只有此项形成权附有停止条件，在出租人将租赁物出卖于给第三人时，承租人才可以行使此权利。74、物权或债权说物权说认为，承租人的优先购买权具备物权的一般属性，是一种能够产生对抗效力的请求权，是一种对世权。8因而，当出租人未能够履行通知的义务与第三人签订合同，承租人的优先购买权被侵犯，此时，承租人有权采取向法院起诉的救济方式。债权说者认为，承租人的优先购买权具有债权的法律

8、效力，不涉及租赁房屋的权利，仅具有相对性，不具备物权的对抗性质。9对于出租人违反法定义务跟第三人签订合同，使承租人丧失在“同等条件”下签订合同机会的时候，承租人只能要求出租人给予损害赔偿。(二)国房屋承租人优先购买权性质的重新界定通说认为房屋承租人优先购买权的性质是形成权，笔者赞同这一观点。下文将从三个方面来探析：第一，从权利的概念来看，形成权，是指依照权利人的单方意思表示就能使生、变更或者消灭的权利。形成权最大