房屋承租人优先购买权制度分析

《房屋承租人优先购买权制度分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、精品文档就在这里-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------房屋承租人优先购买权制度分析李　菲(国家知识产权局,北京100088)摘　要:现阶段我国的房屋承租人优先购买权制度存在诸多

2、不足。在分析房屋租赁与房屋优先购买权的含义及构成要件后,立足我国法律关于房屋优先购买权制度的相关规定和司法实践,认为我国的房屋承租人优先购买权制度房屋租赁合同备案的法律性质、“同等条件”的含义、通知的方式及房屋优先购买权的行使期限等方面存在不足,应予以改进。关键词:房屋承租人优先购买权;房屋租赁中图分类号:D9　　　　　　　　文献标识码:A　　　　　　　　文章编号:167223198(2010)08201532011　房屋优先购买权制度及我国法律的相关规定1.1　房屋优先购买权的含义(1)房屋租赁的含义。房屋的含义。按照建设部2002年

3、3月20日颁布的《房地产统计指标解释(试行)》的规定,所谓房屋,一般指上有屋顶、周围有墙、能防风避雨,御寒保温,供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资,并具有固定基础,层高一般在2.Zm以上的永久性场所;根据某些地方的生活习惯,可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内;实践中往往采纳建设部颁布的标准作为认定“房屋”的依据。租赁的含义。史尚宽先生认为:租赁,谓当事人约定一方以物租与他方使用收益,他方支付租金之契约。房屋租赁的含义。按照《房地产管理法》第52条规定,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人

4、支付租金的行为。(2)房屋优先购买权的含义。所谓房屋承租人的优先购买权,是指在房屋租赁关系中,承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时,承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。可以看出,承租人行使优先购买权的构成要件有两点:一是承租人与出租人之间须签订有合法有效的租赁合同。二是承租人只能在同等条件下行使优先购买权。1.2　我国法律关于房屋优先购买权制度的相关规定从立法历程来看,我国法律关于房屋优先购买权制度最早规定在最高人民法院1952年5月17日发布的《解答关于处理房户行使优先购买权案件,发生疑义问题的函》(法监字

5、第8012号),在该文件中最高人民法院对房屋优先购买权制度提出了一些指导性意见。1983年12月17日国务---------------------------------------------------------精品文档---------------------------------------------------------------------精品文档就在这里-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有--------------------------------

6、--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------院发布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。”其后的法律法规多以此为基础。最高人民法院1984年8月30日发布的《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》、最高人民法院1988年1月26日发布的《最高

7、人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》、《城市私有房屋管理条例》、建设部1994年3月23日发布的《城市公有房屋管理规定》等相继对这一制度做出了进一步的规定,但从法律渊源角度看,对该制度的规定都停留在司法解释、行政法规、部门规章的层面,1999年颁布的《合同法》将该制度规定在了我国的基本法律中,法律效力层级得到进一步提升。《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”2　房屋优先购买权制度的不足与改进2.1　房屋租赁合同备案的

8、法律性质。未经备案的房屋租赁合同是否有效?《城市私有房屋管理条例》、《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》均明确规定实行房屋租赁备案制度,要求房屋租赁合同签订后要向房地产管理部门进行登记备案。我国民