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1、一.苏州市养老人口分析2013年年末苏州市总户数为2155714户，全市人口总数达6538272人近几年苏州市人口总户数情况近几年苏州市总户籍人口情况苏州比全国早步入老龄化社会，2013年度苏州市老年人口已超过150万人，目前每四个苏州人中，就有一位老年人；2020年，全市60岁以上老年人口将突破160万约占户籍人口总数的四分之一,老龄化形势更加严峻。从从全市看，太仓市、常熟市、姑苏区三个市、区人口老龄化排在前三位，分别达到27.89%.26.17%、25.70%;工业园区、高新区、昆山市排在最后三位，也分别达到15.33%.1833%.20.15%。各市、区人口老龄化差别大,全市人口老龄化高
2、的地区与老龄化低的地区相差达13个百分点，将近一倍。截至2013年12月底，我市户籍人口达653.84万人,比2012年增加6万多增幅9.3%。。其中60周岁及以上老年人口达到150.95万人占户籍总人口的23.09%老年人口增加6.6万多人增幅46%。,老年人口保持"井喷式"增长势头。苏州老年人口主要集中在60-69周岁和70-79周岁两个年龄段上，其中60-69周岁人群达84.6万人，70-79周岁达到43.6万人随着社会经济的发展以及医疗技术水平的提高，人的寿命也越来越长。近年来，苏州老年人口更是保持了超常的增长速度，2011年以前,全市老年人数年均增加在5万人左右,从2012年开始,年
3、增加在7万人左右，其中，2012年增加7万人，2013年增加6.6万人,预计到2020年将达到180万人随着老年人口结构的转换，未来70岁以上的老年人口数量将逐渐增加，养老市场的需求随之增加苏州比全国早步入老龄化社会，目前老龄人口主要集中于60-70岁,本案所处的姑苏区老龄化现象较其他区域更为严重,为未来本案的养老公寓提供了较好的需求基础。二.苏州养老项目市场分析前我国养老住宅划分为三种模式,政府收益型,政府福利型,企业盈利型。政府收益型主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式。如：北京香山老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位I海淀区民政局直接领导合
4、管辖,最低收费约1000元/月・人;政府福利型主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院。如：威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利朋务机极。企业盈利型由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施，但并不成熟。如：2002年,北京夜阳城，均价6800元/打，绿地21城均价3600-5100元/itf前国内的营利性养老住宅分五种类型：康疗型养老，居家型养老,农家休闲养老,立体化养老,异地购房养老。1.康疗型养老：受用地性质的限制长期持有经营,嫁接专业医疗及
5、康复机构2.农家休闲养老:与乡村旅游相结合，集体建设用地，销售农民住宅的30年使用权3.异地贩房养老：在宜居气候条件、强势生态资源所在地贩房斯游、养老2.立体化养老：大型综合养老社区,采取租售结合方式,养老配套服务完善!1!3.居家式养老：土地市场化运作，针对老年人打造老年住宅，采取直接销售的方式，仅提供普通的养老服务般养老地产项目根据地段区位及功能人群，有不同的分类，本案属于市区型养老公寓项目。前苏州市养老公寓.护理院■敬老院■高端养老项目基本概况:苏州老年公寓整体收费水平1500-2500元/月，基本上都配置有简单的文娱设施。但随着老年人对服务的要求不断的提高,现有产品水平不高档需求间存在
6、一定落差；苏州护理院目前收费标准都集中在2000-3000/月，护理内容基本都是包含：医疗护理、康复护理、心理护理以及生活护理；苏州敬老院收费标准在500J000元/月，常规护理服务、医护与床位配比1:5。文娱设施较少;!1!苏州高端养老社区，其收费形式不等，以服务自理老人为主,平均来看，其单月费用在5000-14000元/月左右，房间标准舒适度更高,内部配套更为多元、丰富O市场小结与思考：目前苏州养老机构以公办属性的项目居多，项目档次整体水平不高,在硬件设施，医疗服务，陪护人员数量及素质等方面大多都存有不足，仅满足基本生活和医疗需求；目前为业内所知的,对外形象较好的高端养老项目仅三个，且均位
7、于城市郊区，以服务自理型老人为主,配套较为完善,收费较高，市域内缺少品质好且服务客群面更广泛的高端养老项目由于本案属于企业营利性的市区型养老项目，因此应对苏州高端养老社区项目及典型市区型养老项目分别进行案例硏究,寻找市场机会占ZA八、2
