《广场明珠调研报告》ppt课件

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1、市场调研报告中雄实业·广场明珠项目第一部分惠阳房地产宏观环境第二部分惠阳淡水房地产微观市场第三部分惠阳淡水商业现状调查第四部分广场明珠项目的初步操作思路目录1惠阳房地产宏观环境第一部分惠阳房地产宏观环境一、曾经的痛---九十年代的惠州地产“80年代看深圳，90年代看惠州”，掀起了惠州房地产狂潮1992年－1993年，惠州在最高峰时竟有数百亿资金在滚动。熊猫汽车城遇挫，南海石化不落户，银根紧缩调控，惠阳地产一夜间崩盘。上千家房地产公司遗下164.84万平米的在建商品房和70.13万平米做了基础的商品房，十几亿资金沉淀下

2、来。惠阳房地产为此沉寂了近10年，此间没有一个新的房地产项目上马。二、复苏与中兴---二十一世纪初期的惠州地产第一部分惠阳房地产宏观环境1,新世纪的曙光2000年10月，中海壳牌签约，惠阳房地产也以盘活烂尾楼开始复苏。2002年，惠阳烂尾楼盘活了90%以上。2003年全面复苏，标志性——29层的富景大厦，其200多套住房经过改造后全部出售完，1至4楼的商铺也完全租出。第一部分惠阳房地产宏观环境2,惠阳区房地产新特点目前惠阳区共有房地产开发企业56家2004年，惠阳完成房地产开发投资为3.68亿元，批准预售商品房面积1

3、4.23万平方米。2005年1至6月，惠阳区已完成房地产开发投资2.1亿元，商品房施工面积20.1万平方米,竣工面积约8.92万平方米，批准预售商品房面积11.06万平方米。近四年房地产开发基本情况如下表：开发情况年份房地产开发投资（万元）商品房施工面积（㎡）商品房竣工面积（㎡）2001年400035000270482002年1152060015451332003年175001826001163732004年36800195800130000第一部分惠阳房地产宏观环境近两年惠阳房地产呈以下几个特点：壳牌带动惠阳区房地

4、产趋旺房地产交易活跃商品房施工面积进一步扩大积压的房地产得到有效的盘活开发主体主要是民营企业第一部分惠阳房地产宏观环境三、强者恒强-----繁荣局面下的专业竞争1,新规划,新起点城市发展规划先行.惠阳----惠州滨海城市组团中一颗璀璨的“明珠”城区、中心组团、站前组团和“两河四岸”第一部分惠阳房地产宏观环境滨海城市重要组团和现代化滨海城市的定位，实施“一二三四五”战略：围绕建设宽裕小康和率先基本实现社会主义现代化这一目标，推进建设经济强区和文明城区两个进程，抓住工业化、城市化、信息化三条主线，主攻园区经济、民营经济、

5、外向型经济和农村经济四个重点，建立良好的道德、政务、市场、法制、生活五个环境第一部分惠阳房地产宏观环境2、供应充足,竞争加剧2005年1至6月，惠阳区已完成房地产开发投资2.1亿元，预计在2005年总投资额将突破5个亿。2005年上半年统计，施工面积增长率均超过150%惠阳地产存在着明显的供应过剩特点.第一部分惠阳房地产宏观环境惠阳地产的需求预测农村进城经商务工人员的住房需求。保守估计会增加60000平方米的住房。城镇居民改善住房的需求。8%的城镇家庭有改善住房的要求。。拆迁安置需求。淡水镇加大城市危旧住房改造力度，

6、惠阳地产的需求主体分析白领阶层政府公务员经商者投资者二次置业者自由职业者对产品素质要求越来越高需求的区域也将发生变化需求的主体也将分化第一部分惠阳房地产宏观环境3、开发商必须适应的新变化2惠阳淡水房地产微观市场第二部分惠阳淡水房地产微观市场一、重点竞争项目研究惠阳市政广场首席园林社区——中区华府占地面积3.3万㎡建筑面积8.6万㎡总容积率2.2项目总栋数总14栋，二期11—14栋主要楼宇类型多层、小高层、高层户数550户型两房、三房、四房目标客户主要面对惠阳淡水及周遍高收入人群推广卖点地中海风情园林中区华府位于市政府

7、北侧，首创户型，引领居住新概念。首创空中花园和入户花园，开盘当日举行的68国世模小姐比赛，造成轰动效应。一、重点竞争项目研究第二部分惠阳淡水房地产微观市场中铭豪园占地面积78541㎡建筑面积24万㎡总容积率3.12项目总栋数20栋（8层和18层各5栋、10栋12层）主要楼宇类型多层、小高层、高层户数1500户型两房、三房、四房目标客户惠阳当地中高收入阶层、中小企业主推广卖点区位优势明显中铭豪园是第一个在惠阳中心区进行开发建设的大规模楼盘，区位优势比较明显，这是其销售状况较好的最主要原因。第二部分惠阳淡水房地产微观市场

8、一、重点竞争项目研究昊康广场花园占地面积1万㎡建筑面积4万㎡总容积率4.0项目总栋数1栋23层，2栋15层主要楼宇类型高层户数206户型三房、四房、复式目标客户惠阳当地中高收入阶层推广卖点位置绝佳项目规模较小，整合推广差，不注重品牌形象的树立，没有较好的物业管理。其创新之处在于三层架空层的绿化以及会所，在惠阳地区是极少见的第二部分惠阳淡水房地产