2011年10月徐州铜山保利润山地产项目营销策略执行汇报报告

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1、世界籍泉山下的公园豪宅保利.55号地南京华策

2、2011/10项目状况经济指标建筑用地面积194220平米绿化率35%容积率≤1.6建筑密度25%其他要求：地块沿泉新路向东，东西向3/5的范围，建筑限高不超过6层，地块东部分限高100米•处于新区高档住宅规划区，道路工整、开阔，周边空气等级高、限制性绿地较多；•地块为净地，利于开发，北邻大牛山，南部视野开阔，地势北高南低，西高东低，便于建筑排布和景观设计，建•项目地处环泉山板块，接受泉山区的辐射，是城市未来主要发展方向；筑整体采光与视野极佳；•环泉山板块具备独

3、有的山水资源优势，是目前徐州别墅集中区域之一，供应量巨大，产品同质化明显；•项目东临居住小区，南望铜山区政府，北靠大牛山，西接泉山国家森林公园，区位优势明显，极具发展潜力；•地块靠近泉山，处于矿大南湖校区与师大铜山校区之间，山水资源与人文特质兼备；Thinking思路策略目标策略挑战策略推导策略执行回顾/决策我们的目标？项目全案目标：

4、品牌目标、企业目标：如果以保利品牌作为项目推广的前缀名，本案将延续保利山水系列的市场口碑；如果以宝信作为本案的推广前缀名，通过项目品牌运作，提升项目在徐州区域市场的影响力。

5、

6、项目运作目标：营销出彩，通过成功的项目营销，树立独立而鲜明的项目品牌形象，提升项目溢价，提升发展商满意度，赢得市场、客户的关注和口碑。

7、具体营销目标保证项目12年中旬入市，并在首期开盘后，快速回笼资金，实现滚动开发。目标再解读：三大目标聚焦：高形象高价格持续旺销三大目标实现后，可实现的结果提升保利豪宅品牌市场认知，奠定保利徐州豪宅市场影响力Thinking思路策略目标策略挑战策略推导策略执行回顾/决策项目状况宏观趋势豪宅市场区域市场项目四至属性•地块东侧为现有居住小区，为徽派风格的别墅小区，目前已售完入住；

8、•地块南侧一半为三层小楼，一半为市政绿地，视野开阔；•地块西侧一街之隔为一家生产型企业；•此刻北侧为师大为高级教职工建设的牛山公寓，但目前入住率较低；地块北侧为牛山公寓地块西侧为工厂地块北侧为已入住小区地块南侧为市政绿地项目属性解读项目重要节点2011201120122月3月5月6月7月8月9月10月11月12月年12月年1月年4月工程出正和院高层节点负零展示户样板段实景展示节点外售楼处开盘开盘节点临时售楼处与现场售楼处和实景样板段存在时间断档期，快速完善现场建立完善的体验型营销现场，成为快速蓄客的制胜关键

9、！我们面临什么样的市场环境、有何挑战？三大挑战；Q1：在周边激烈的市场竞争下，区域市场供应量大市场向下，如何有效积累客户？如何实现较快速度的销售？Q2：项目处于黄河西路段区域认知有限，如何实现项目认知？Q3：高低配置的物业形态如何拔高项目形象，实现项目区域价格突破？1.宏观趋势宏观市场判断：国务院部署遏制部分城市房价上涨过快的措施——更为严格的差别化房贷政策，新“国八条”国务院房地产调控1号文件（新"国八条"）（1）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。（2）

10、在一定时期内，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。财政部:关于调整个人住房转让营业税政策的通知个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。国家发改委《商品房销售明码标价规定》从5月1日起商品房销售

11、实行一套一标价，商品房销售价格明码标价对外后,可以自行降价,打折销售,但涨价必须重新申报备案。1.宏观趋势宏观市场判断：在新“国八条”出台后，央行前后6次提高存款准备金率，现在达到历史高位21.5％从目前的政策看，政府已经比较鲜明的表示出控制房价的决心，房地产价格调整在所难免。近期，住建部明确表示：将坚定不移执行新“国八条”；同日，银监会也发表声明：严格执行二套及以上房贷政策不动摇；短期内，限购信贷紧缩政策已经对市场信心带来影响，市场逐步形成观望趋势，市场成交量出现较大幅度的下降，但同时，由于市场上需求结构

12、的变化，第一类自住型需求客户比例增加，市场成交价格也因为结构性下降。1.宏观趋势宏观政策关键辞：在限购的执行力度和落实的情况上，要求“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”。在抑制信贷和投资规模上“要求各个地方政府继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。”在房价的控制上，则需要“严格落实地方政府房地产市场调