世联北京御汤山独栋别墅项目营销策略与执行报告

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1、谨呈：TWT御汤山营销策略与执行报告世联地产WORLDUNIONPROPERTIES识局。11年总结世联地产WORLDUNIONPROPERTIES国家不断重申，调控政策不放松，方向不动摇，政策持续打市场压的作用下，北京住宅市场前十月表现低迷，未来市场销量下行压力大市场大势政策调控7月12日：2010年至2011年10月北京商品住宅月度供应和成交套数及价格走势召开的国务院常务会议称，当前房地产市场调控正处于关键3000030000时期，必须坚持调控方向不动250002494922035250002194322447摇、调控力度不放松，继续加22701201192294219342214132

2、18122096021343200001926520728221122058820000强房地产市场调控工作。213571893720261192661745618848150001500010月29日：1000010000召开的国务院常务会议指出，50005000坚定不移地搞好房地产调控，00进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。供应套数（套）成交套数（套）成交均价（元/平米）11月25日：李克强在河北廊坊保障房现场调控政策的持续作用下，今年前十月市场表现较为低迷，而过快上升的价座谈会讲话，扎扎实实推进保格也得到一定的遏制，调控措施达到一定效果；障房建设，不断完善住房政策商品住宅成交

3、成交量在今年5月份达到最高点后开始稳步下滑，“金九”和供应体系，坚决遏制房价过黯然收场，“银十”难续快上涨。严调控8个月，政策效力正逐渐凸显，市场持续低迷，成交量持续下滑，价格疲软世联地产WORLDUNIONPROPERTIES北京房地产开始进入库存周期，而房价未出现全面下降，市场CPI未有大幅度的下降，保障房尚未大量供给，决定了本轮的行业调控还将持续进行，未来房价下行压力大。市场存量激增供销差与价格走势楼市库存：北京楼市库存在11月中旬达到12万套，这是继09年5月（上一轮调控的转折期）之后，库存量在30个月后，再次回到12万套的高位。以当前月均5000套的消化量计算，目前的库存消化仍需

4、24个月，即2年的时间；市场供销差的走势也基本与房价走势相同，未来房价下行压力大。世联地产WORLDUNIONPROPERTIES市场观望气氛浓厚，11月已出现探底趋势，当前市场正处于市场全面促销和局部降价阶段，降价力度和降价范围将不断加大，预计后期市场将出现二次触底二次探底预测开发商降价预计后期市场二次触底，但大幅回弹的可能性不大世联监测的24个城市降价楼盘增势明显量跌价稳量升价稳量价齐跌量升价跌量价齐升观望阶段促销阶段降价阶段局部回暖全面回暖局部价格小幅波动降保持坚挺态势全价面新政出台，市场观望量长期处于低位降成交量快速回升成交量急剧下跌开发商降价回款价价格上涨价格触底全局面市场看空部促

5、者继续观促销望价格下降到部分受促销刺激，销客户的预期成交需求小幅释放量回暖量首次触底量二次触底成交均价成交量2011.92011.112011.122012.42012.6降价促销情况：下半年以来开发商的降价促销力度不断加大。房地产市场目前正处于全面促销和局部降价阶段,根据目前市场量价走势：预测四季度至2012年上半年市场量价走势将趋于第二次触底；在政策效力、市场供应量、购房者预期、库存压力、资金压力的共同作用之下，降价和促销成为四季度及2012年上半年市场营销的主旋律世联地产WORLDUNIONPROPERTIES别墅市场受政策重创，成交量大幅萎缩，11年消化量已基别墅本接近08年水平。

6、从成交走势来看，市场两次上升机会均为价格探底个盘拉动，价格成为别墅表现主要拐点因素北京别墅量价走势2.1万精装1.7万毛坯2.1万毛坯时间总套数总面积总金额(万)均价(万元/平米)08年合计1789652936.7812730831.949809年合计60782032537.935347891.739110年合计2689996360.1524320472.440911年1-11月合计1908715850.216690562.3316从累计量来看，11年的消化量（面积、套数）已低至08年水平。整体销量比10年下降了30％；比09年销量更是降幅达到69％；从图表中明显看出，别墅市场受新政影响较

7、大，2011年2月至5月北京别墅成交量大幅萎缩。价格探底个盘对于整个市场的拉动作用明显，进入6月，新入市低价项目（傲北、天竺）带动成交略有起势；进入10月，抄底价入市（尚湖、誉皇殿）实现了总销量的54%，其余项目依然呈现销售颓势。世联地产WORLDUNIONPROPERTIES相较上半年的供应平静，别墅新项目均集中在“金九银十”别墅实现突围，但结果呈现冰火两重天，千万总价成为分水岭。开盘时项目名