世联石湾项目营销策略报告

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1、谨呈：奥晨地产奥晨†龙湾新城营销策略报告商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。2007-7-61本报告是严格保密的。发展商提出的目标1、08年1月底回笼资金2.5亿

2、速度目标2、联排别墅价格6000以上，一期利润目标销售总额2.7亿，销售率93％。3、整个项目持续成功？长期目标面对速度和价格的目标，我们将遇到怎样的市场压力和问题？本报告是严格保密的。2世联对问题的思考？本地市场能否保证实现4个月的销售基于本地期，回笼2.5亿资金，且在缺乏较好景观资源的联排别墅价格是否能达到6000？是否如何启动本地辐射区域如何界定？市场，保证目标实现？市场研究，是否具备实现目标的条件？研究客户特点？营销策略案例研究？本报告是严格保密的。3•地段研究项目分析项目分析•交通研究•基础数据•规划评价•四至研究•配

3、套研究•景观研究•项目现状12007-7-64本报告是严格保密的。地理位置——三地交界u石湾位于广东惠州博罗，地处惠州、增城和东莞的交界处。与东莞石龙仅一桥之隔。u石湾与石龙、石排、园洲、茶山等周边镇区地理位置相近，习俗相同。以石龙为中心，共同组成泛石龙区域。石湾泛石龙区域石龙项目位于石湾老镇区，临近石湾老镇政府，紧邻石湾大桥，与石龙仅一桥之隔，5分钟车程内，可以通达石龙本老城区和新城区。案本报告是严格保密的。5地块区域规划---未来与石龙的关系将更为密切项目所在区域部分临江地块已被东莞市石龙镇买下,规划做为石龙新区红海区,并建

4、立港口.红海区石龙红海港项目所在石龙旧区石湾大桥本报告是严格保密的。6交通分析——交通便利、扼守石湾大桥©地块周边全部为小区道路，湾湖西路可以直通石湾的主干道：柏丽大道、石湾大道©扼守出入石龙的交通要道——石湾大桥，与石湾湖西路龙形成泛石龙区域规划道路©但石湾大桥交通高峰期塞车较厉害，并且2吨以上汽车需要收费。一永康大道定程度上制约了，石湾与石龙的融合。本报告是严格保密的。7基础数据——一期为别墅＋洋房的组合基础数据占地面积（万方）：12建筑面积（万方）：28容积率2.27建筑密度42.9%绿地率31.3%停车位966一期推售户

5、型配比户型面积套数比例64、88194%105-10810020%洋房123-13315931%145-1659819%复式15-269357%联排267326%叠拼245、2496413%本报告是严格保密的。8园林评价——缺乏大的园林景观空间，例如人造湖本报告是严格保密的。9北东项目四至N东北西东地块南、西、北面都为规划路东：造纸厂、农民自建房、近邻老镇政府南：34米宽的水康路、水溏、远眺农民自建房西南西：27米宽规划路、吉浩电子厂、菜地和一幢旧房、水塔北：33米宽湾湖西路空地、远眺新怡花园和自建别墅房本报告是严格保密的。10

6、配套分析——共享石湾老城区的成熟配套，但地块目前区域较偏僻©配套分析：位于石湾镇老城区，离老镇政府仅5分钟步行路程。共享老城成熟配套。宾馆、银行、学校、商业中心等市政配套一应俱全。©但地块所处片区还属于发展区域，目前较为荒僻。本报告是严格保密的。11景观分析——缺乏较好景观资源©景观分析：周边多为农民自建房和空地，无特别景观优势。但地块南面距东江较近，且中间无高层建筑，项目高层洋房可以远眺江景。本报告是严格保密的。12项目现状——已经动工、导示系统出街，07年9月10日进场，10月份销售©地块平整已经完成，部分已出地面©地块上还

7、有两幢烂尾楼待拆迁©在项目周边、石湾大桥和路的树立了导示系统，已初步建立了市场知名度。本报告是严格保密的。13项目分析总结项目定性：镇区物业©项目位于增城、博罗、东莞三地交界处，与石龙镇交往密切©地块交通便利。位于石湾、石龙的交界处，5分钟车程共享石龙的成熟配套©地块方正平整，但无突出自然景观，缺乏支持高端产品的景观优势©现有规划设计，缺乏大的园林景观空间本报告是严格保密的。14市场分析市场分析本地市场能否保证实现4个月的销基于本地售期，回笼2.5亿资金，且在缺乏较好景观资源的联排别墅价格是否能达到6000？是否石湾市场是否能保

8、证辐射区域如何界定？目标实现？市场研究，是否具备实现目标的条件？研究客户需要？营销策略22案例研究？2007-7-615本报告是严格保密的。石湾市场分析本报告是严格保密的。16石湾概况、地区GDP©石湾镇位于广东省惠州市西南端，地处惠州、东莞、增城三市交界、面积