2011年3月舟山银亿·海悦庭开盘策略报告-同策

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1、银亿·海悦庭开盘策略报告杭州同策2011.3.14宏观环境解读1月26日新国八条3月8日舟山新政3月22日？在整个政策调控的大环境下，全国房地产市场都或多或少的受到了冲击。今年房地产的市场笼罩阴霾，购房者观望情绪浓重。3月8日舟山新政的出台以及3月22日即将出台的相应细则，势必带来更多的不确定性。宏观政策解读宏观环境解读——供需状况（一）2010年度普陀商品房市场供求状况套数面积均价供应4750套51.69万9622成交3825套39.95万9134去化率：80.5%2011年1-2月普陀商品房市场供求状况套数面积供应941套9.11万成交657套6.61

2、万去化率：69.8%从数据可以看出，2010年全年普陀商品房市场去化率高达80.5%，但2011年年初，整体去化速度减缓。受春节大假的影响，又是楼市的传统淡季，今年2月的楼市推盘量显然更为低迷。且“新国八条”出台，二套房首付比例提高，首套房贷款优惠也普遍取消，购房成本增大。在一系列政策影响下，购房者更下定决心观望楼市，按兵不动，2月份舟山楼市持续“休眠期”。市场去化减缓，观望情绪再现宏观环境解读——供应量（二）2011年3-12月普陀商品房市场推量套数8601套面积93.3万项目景瑞荣誉蓝湾天邦嘉园海景颐园东方名苑碧海莲缘滨海星城二期福邸雅苑和馨花园银亿海

3、悦庭壹品尊园御景山庄江南人家桃花海贝香榭花园凤凰城二期东港79号地块海林银竹苑江南明珠苑海澜山庄恒大名仕园浦西中弄村璞瑅海京汇豪庭金秀山庄美林新境滨港花园合计年度推量（万平方米）1.6736.18.682.834.821.18.0311.65.1731.255.91.250.572.384.842.10.861.963.652.450.421.550.865.65.0993.733套数1742806387542724761366641000473624733005091460219805940138064124306985348892从整个普陀区今年未来几

4、个月的商品房市场推量来看，大约有93万方的量，约是去年整年供应量的1.8倍。其中，银亿海悦庭项目占据普陀市场份额的12.4%。市场推量膨胀，项目比重较大未来推量宏观环境解读——成交分析（一）普陀区2月共成交商品住宅404套，环比1月成交量下跌35.4%。海景颐园和颐景名苑延续1月的集中备案，合力销售100套。尽管有热门楼盘的不断加推且销售量稳定，但是受楼市大环境影响，区域成交量依然跌破3成。成交下挫，氛围低迷普陀商品房市场1、2月成交状况宏观环境解读——成交分析（二）个案选择原则：推盘跨度在2010年-2011年的楼盘海景颐园推盘时间2010-2-3201

5、0-5-22010-9-242010-12-232011-1-28套数191204216217334面积19125.0925266.528103.4127317.6927534.34单套面积段88-13388-133115-143116-13560-173开盘价格9058974596671041311149成交均价8978928210150975110588已售套数189201198200181去化率98.95%98.53%91.67%92.17%54.19%推出物业类型小高层高层/小高层高层高层高层开盘当天成交148148102颐景名苑各批推出情况201

6、0-10-282010-12-82011-1-222011-3-12套数206221315221面积20199.7121847.8333968.1421847.83单套面积段64-12664-12664-14274-127开盘价格8000850094649417成交均价8134853788979131已售套数20219517241去化率98.06%88.24%54.60%41.35%推出物业类型高层高层高层高层开盘当天成交1571419694从上面两个个案楼盘开盘的状况可以看出，今年开盘的成交状况明显没有去年乐观。宏观环境解读——综述宏观环境综述1、今年舟

7、山商品房市场的供应量相较去年有明显的放大，但以目前的市场状况看需求将会持稳。2、在今年开盘的新盘，成交状况与去年相比有明显的下滑。市场价格分析市场价格分析——鲁家峙价格认知沈家门中心9000-13000东港8000-11000鲁家峙8000-10000浦西7000-9000城北6000-8000区域项目情况单价沈家门和润金樽花园售完12000金色庭院在售14000滨海阳光花园售完12000东港海景怡园在售11100碧海莲缘在售11000邦泰泊寓售完8500城北颐景名苑在售9417浦西滨海新城在售7600和津广场售完6300鲁家峙豪布斯卡售完9500景海铭苑

8、售完7500根据普陀区市场版块价格的梯度认知，沈家门中心>东海>鲁