2011年1月苏州万业项目营销策划报告-策源

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1、苏州万业项目营销策划报告呈：苏州万业策源地产2011.011写在前面前一轮报告我方已在市场、客户、产品等方面进行了深度的探悉本轮报告我方将在前一轮报告观点的基础上在市场、卖点、策略、操作等方面进行进一步深化新政打压1、去资产化：加重房产的使用属性，弱化投资属性。如：凭户口一户一套、异地禁贷，均精准打击投机客。同时加大保障性住房建设，突出住房的民生属性。2、去杠杆化：提高首付，二套房高息，三套房可禁贷。3、降流动性：对有违规行为开发企业，暂停批准上市、再融资、重大资产重组、新开发项目贷款发放。4、开征新税：对高级物业及多套住宅开征保有环节税收，抑制过度投资与投机，同时增开税源。5

2、、加息预期：CPI不断走高，通胀压力加大，加息或不可免。抗压因素1、资金充裕：开发商近五个季度回笼资金充裕；同时今年总体银根不紧，故现金流压力小，抗压力增强。2、供应暂缺：因09年下半年开工不足，及应对新政10年开发节奏或将放慢，市场供应相对不多。3、购买力强：居民储蓄高达26万亿，在“负利率”情况被迫出笼，投资冲动强、潜在购买力高。4、执行力弱：因利益冲突，政策落地过程中有不同程度的衰减，其杀伤力有待评估。5、长期利好：城市化进程、人口红利仍增长，支撑房地产中长期发展前景。空多？多空博弈,市场前景不确定性市场回顾10年苏州房地产市场的主要特征：新增供应不足、新政组合拳频出、成

3、交起伏较大总体来讲，10年苏州住宅成交量达到511万方，较09年的905万方减少394万方，降幅达到44%。从月度趋势来看，成交量在10年5月跌入谷底，受4.17新政的影响，5月至7月成交量处于低位运行，供求矛盾突显。10年市场：政策组合拳频出、热点板块发力、价格涨幅放缓政策频出：从“4.17”至“9.29”再到“限购令”调控力度不断加大金融工具：提高首付比例、首套房、二套房首付分别增加到30%和40%，取消三套房贷款，取消利率优惠等措施政策调控年增加首付/利率提高/限制购买热点板块：随着土地市场的放量，品牌开发商的入住，如青剑湖、科技城等热点板块受到追捧09年回暖因素：开发商

4、因素、政府政策、金融/税收政策回暖原因1：品牌开发商年初延续08年的“低价抛售”行为回暖原因2：地方政府实行购房税费优惠回暖原因3：宽松的金融环境、地方银行放宽二套房政策，改善型需求、投资性需求集中入市金融信贷年二套房/优惠利率/供应不足回暖原因4：受08年开工量低迷影响，市场新增供应不足，继而推高房价市场回顾政策大势政策大势较为平稳价格变化热点板块不断涌现，推高城市房价热点板块以双湖板块、独墅湖板块为代表的新兴低密度住宅区将开始发力，成为苏州市场价格标杆客群变化城市建设提升了各板块中心区价格，首购客群被高企的房价挤向板块边缘趋势明显在总体供应稀缺、中心区价格高企、外围区域快速

5、成熟的格局下、如青剑湖板块及苏州北部相城区等边缘区域正在成为核心区外的一级发展带。市场回顾复杂房产新政是房地产业内生影响因素，或可通过利益博弈进行回旋；加息、汇率升值受制于宏观经济形势，单个产业利益集团无力回天。2010年不再是最困难的一年，但可能是最复杂的一年。板块内竞争高教区板块尹山湖板块越溪板块双湖板块板块便利的交通、高端的配套设施及稀缺的双湖景资源，奠定了区域高端住宅化的走势，随着九龙仓、新鸿基、绿城等品牌开发商的入住，未来区域将成为继金鸡湖、太湖又一大低密度湖景居住区；普通住宅市场将无明显放量，主要来自二手市场的冲击该板块于2005年起开始发展，目前板块处于发展的第二

6、阶段；第一阶段以石湖华城为中心的片区已开发完毕；第二阶段以新城金郡为中心的居住区正处于开发；近年随着板块配套的完善，招商、新城等品牌开发商的入住，结合板块城市副中心的功能定位及丰富的山水资源，受到大批客源的青睐独墅湖东岸慢慢崛起的新型教育产业基地，板块目前配套设施及交通便利性均较差，但随着轻轨2、4号线的开通，中新置地、建屋等项目的交付使用，将给板块带来大量的商务人群，未来板块内一级市场将有所放量，预计产品主要以中低密度为主腹背受敌、板块外冲击力强劲该板块从09年开始一级市场开始放量，但整体的开发节奏预计将会在11年开始；目前板块在售项目较少，板块交通便利性和配套较差，市场认知

7、度较低，但未来2年内该板块将成为本案最大竞争竞争回顾实现项目利润最大化！实现项目知名度与万业品牌影响力双赢！积淀客户资源及口碑，为项目后期运作奠定基础！全年度完成总销金额10亿硬性目标隐性目标2011年年度目标困局1围绕该命题，我们必须首先解决眼前两大困局》》》如何卖如何卖更好困局2策行天下·致胜有源目标实现前提策行Chapter1.如何卖得更好？Chapter2.如何卖？策行报告目录TOBETHEWINNERChapter1如何卖的更好A.卖什么？B.如何价值最大化？策全案价值梳理/A赢战