博雅国际中心推广企划大纲

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1、序望京处于飞速发展的阶段，在2010年将会成为30万常住人口的亚洲最大居住区。在2008年前后，望京地区的交通及配套不足的问题有望得到基本的缓解。望京五环产业带正在形成，摩托罗拉中国总部、松下部品有限公司、LG研发中心、北方电信等跨国高科技企业定居于此，加上现在的联合国下属国际竹藤组织总部、西门子中国总部等，更多的国际化企业将相继入驻。望京的现在尽管有很多不足，但明天是一个国际化的城中城！产品分析从产品的基本结构中，本项目提供三类产品：酒店式公寓甲级写字楼底商推广逻辑写字楼和底商的指向性非常明确，从实效推

2、广的角度分析，现房阶段销售比较合适。公寓销售受工程进度的影响不大，适合前期推出。推广逻辑划分：公寓底商写字楼公寓产品分析：产品概括：酒店式公寓。基本特性：面积小，总价低，全套家具家电，酒店式物业管理。问题点：南北向排列，不具备长期居住或永久居住的生活条件。产品思考：论产品的投资价值：酒店服务式公寓在市场上的新鲜度已经淡化。望京地区大体量的住宅开发致使租金水平逐年下降。望京整体商务氛围还不完善，对投资客的吸引力有限。论产品的自用价值：南北向布局，北向房面临销售压力。单价高，购房者消费心理需要引导。论产品的延

3、展价值：将产品定位为三星级产权式商务酒店，委托国际酒店管理集团管理，为投资客提供良好的盈利模式。商务酒店的会议，展览展示等配套功能与写字楼部分能够产生互补作用。推广分析：区位：望京作为“卧”城的概念由来已久，并不处于热点投资区域。作为投资型产品所必需具备的商圈效应不明显。产品：北京的投资型产品种类很多，从产品角度分析也没有很强的竞争力。价格：价格是根据区位和盈利前景来衡量的，没有包装出投资价值就没有价格的优势。前景：尽管望京有一个备受瞩目的未来，同样周边也会出现众多的分流产品，前景是大家共同的优势而不是项

4、目自身的优势，说服力不强。总结：按照酒店式公寓推广，产品销售将会面临非常大的抗性，必须包装出产品极强的投资价值。换个角度看产品产品不适合长期生活，仅适合短期过渡性居住。产品类似于酒店的标准间。产品有独立的大堂和底商。酒店式公寓——酒店？产权式酒店！产品新思考：北京酒店式（酒店服务式）公寓很多，已经不足以吸引投资客的关注。但是产权式酒店却是具备很强竞争力的新投资品！产品分析1——三星级产权式商务酒店从行销的角度考虑，将公寓部分包装成三星级产权商务酒店最有效。优点差异性：周边没有类似产品，直接切入市场空白点。

5、独特性：在周边竞争楼盘中脱颖而出，较能吸引投资客的关注。适用性：产品的房型、布局及朝向都比较适合做酒店。可靠性：知名酒店管理集团的品牌号召力，更清晰的盈利模式，更可靠的投资保障。地域性：望京需要一个三星级商务酒店。缺点：对工程进度要求：接近现房后投资客的热情才比较踊跃。对经营管理模式的要求：投资回报率的保障。集团购买的可能性降低：周边的大型企业有潜在购买需求。产品分析2——纯投资产品鉴于望京地区的现状，如果主打纯投资势必会遇到很强的销售阻力。产品分析3——自用型产品包装尽管望京面临众多问题，但是购房者的热

6、情依旧高涨。有相当一部分初次置业者选择在望京买房。本产品小面积、低总价的特性比较能够满足一次置业者对价格的要求。一次置业的房产多为过渡型产品，购房者基本上会在2～3年内进行二次置业，或租或售酒店式服务公寓都具备更强的保值功能。针对自用型买家，通过酒店的服务品质所带来的生活质感、低总价以及易出租的综合特质吸引。产品推广方向：三星级产权商务酒店从销售角度考虑无疑更具备号召力从望京的发展前景考量，具备很好的经营潜力。提供大型会议，展览功能，于写字楼一起成为望京的商务中心，更能够体现产品的地位。自用＋投资的酒店式

7、服务公寓针对一次置业者对面积和价格的需要,引导初次置业习惯，寻找突破口。产品定位产权式酒店＋酒店式服务公寓。我们设想将1~18层作为产权式酒店销售，委托有品牌号召力及良好业绩的酒店管理集团托管，在交房后对外经营，保障投资客户的回报率。在18层以上部分供集团买家和自住业主购买，仅提供酒店式服务，不负责对外经营，以吻合不同客户购买需求。产品设想分割小产权发售。交房后委托酒店管理集团托管，作为三星级酒店对外经营。业主获取经营利润。关键词：酒店管理集团/对外经营。假设针对我们的客户，提出如下观点，是否具有促销力？

8、由知名国际酒店管理集团托管经营，对外营业的三星级商务酒店首付十几万，三五年收回首付款投资长期而稳固的投资保障产品配套公寓部分的底商，可作为整个酒店的配套空间，为住宿者提供休闲、餐饮、健身、娱乐、大型会议及展览等服务。写字楼部分的底商，作为写字楼的职能配套即可，例如商务中心，休闲咖啡厅、快餐、邮局、银行等。与公寓部分的底商在职能上互补。客群分析地产投资已经风行了很多年，但是从回报率的角度分析，真正符合业主利益，具备很强的口碑的项