柳东国际整合营销推广总纲企划案

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1、2012.1.16整合营销/推广总纲企划案www.jundobrand.com订制：龙目录CONTENTS第一篇　营销总策略之一入市时机选择暨项目整体销售进度安排之二以项目销售计划为基础制定项目整体推广计划第二篇　推广策略柳东新区（雒容）首创BCC示范社区第一步思路回顾第二步项目形象高度指引下的实点价值系列展示第三步“第三生活空间”全情演绎第三篇　阶段实施第一阶段项目形象高度奠定期阶段实施第二阶段项目产品宣传推广期营销实施第三阶段项目热销推广期营销实施第四阶段项目持续推广期营销实施第五阶段尾盘期营销实施第一篇　　营销总策略——营销总策

2、略得当与否是决定项目成败关键！本项目营销总策略制定的前提是什么？检验本项目营销总策略是否上佳的标准又是什么？无论是“制定的前提”，还是“终极的评价标准”，它们都是一致的，——那就是本项目的核心营销目标。目标决定一切，目标指导一切！本项目的核心目标是什么？核心目标一：实现顺利销售（价格、销售速度）、获取相对最高额的开发回报核心目标二：在打造项目品牌的同时（基础上），打造鑫达房开的企业品牌成为本项目的营销行动纲领！本项目营销总策略——抢占市场竞争机遇，首创“泛柳东新区区域性BCC示范项目”，奠定项目地位与高度，实现住宅与商业价值最大程度互

3、动提升，实现项目总体价值最大化。（实现前述核心目标）营销总策略释义抢占市场竞争机遇——面临雒容周边区域（含两城一园：汽车城、大学城、园博园等）的潜在项目（正和城、冠亚·国际星城、盛天龙湾、古山居苑、和祥苑、大富·碧水山庄等项目）竞争，最大限度抢占市场竞争机遇，最大限度截留柳东新区区域内（含雒容各乡村）客户成为项目成功营销的首个前提。营销总策略释义首创柳东新区区域性BCC示范项目，奠定项目地位与高度——项目整体形象高度是支撑项目住宅/商业未来售价的重要因素；——项目整体形象高度是实现鑫达（柳东国际）项目品牌、企业品牌的重要保障；——柳东

4、新区（柳州东扩的重点区域）首个BCC示范社区，是本项目奠定地位与高度的最佳突破口。BCC——BusinessCultureCenter,中央商业文化生活区营销总策略释义为何“BCC”成为奠定项目地位与高度的最佳突破口？1、因为他是第一个将“政府城市规划、建设”与“企业市场化开发行为”紧密结合在一起的项目；2、因为他是雒容乃至柳东新区第一个“通过绿色生态与文化，将居住与商业休闲”有机融合为一体的项目；3、因为他是柳东新区第一个“可以集中创造第三生活空间价值”的项目。住宅与商业价值最大程度互动提升——本项目整体规划设计方案（住宅与商业相对

5、独立又相互借势、互成景观体系）为实现两者价值互动提供了基本条件；——BCC社区的核心功能就是进行价值整合，使住宅与商业最大限度回避相互干扰、发挥价值互动；——阶段销售策略与推广策略有机结合实施，保障价值互动有效实现。营销总策略释义实现项目总体价值最大化——实现本项目开发利润相对最大化；——相对最大程度打造鑫达（柳东国际）地产项目品牌、企业品牌。实现本项目开发的两大核心目标！营销总策略释义总策略实施之一——入市时机选择暨项目整体销售进度安排前提条件：1、项目面临的市场竞争时机；2、项目开发工程进度安排；3、鑫达公司“资金快速回笼”与“项

6、目整体价值最大化”矛盾之间的有效协调。前提条件一：项目面临的市场竞争时机楼盘地理位置规模物业类型最近开盘时间主力户型均价正和城柳州柳东大道与纵六路交叉口西北面总占地：3620亩总建面：300万㎡总户数：1551住宅公寓别墅商住楼2011.7.31暂无暂无正和城项目介绍：　　柳州正和桦桂房地产开发有限公司建设的超大规模城市综合体项目，项目总用地3620亩，总建筑面积超过300万平方米，项目总投资100亿元人民币。届时将形成以40平方公里的莲花山森林公园为绿心、以柳州主城、柳东新城的“一心二城”新城市格局。　　项目一期总投资约为19亿

7、人民币，规划总用地233001.06㎡，总建筑面积为515423㎡，容积率1.75，建筑密度27.8%。项目分为A、B、C三个地块，主要建设多层洋房，高层住宅、商业、办公、农贸市场、青少老年活动中心、幼儿园等建筑设施，一期预计共有住户1551户,居住人口5429人。楼盘动态：正和城A区45#、46#、47#、9#、13#、19#共5栋楼已取得预售证，目前正在对外销售。正和城将推出三种主力房源:2房2厅 面积区间在89.29-130.78平方米；3房2厅 面积区间在139.47平方米；4房2厅 面积在142.38平方米，目前开盘时间尚未

8、定。据了解，正和城一期多层大部分已经封顶，正在进行内部装修。楼盘地理位置规模物业类型最近开盘时间主力户型均价冠亚·国际星城古亭大道100号总占地：185.4亩总建面：50万㎡总户数：1390住宅/商住楼2011.11.2