2011安徽金大地新地中心营销总纲

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1、安徽之门THEGATEOFANHUI谨呈：安徽金大地金大地·新地中心营销总纲■本次汇报的目的在于：1、明确项目的营销思路和方向；2、确定销售推广的关键节点；■本次汇报的内容为策略大纲，具体方案将根据工作进展分阶段提交。■市场大势、项目竞争分析、客户定位详情见附件。前言目标与问题目标□写字楼销售先行，在不牺牲项目利润的前提下，解决一定的资金回笼；□通过写字楼入市，建立项目高端综合体形象；□通过项目成功运作提升金大地开发商的品牌形象。Q1:项目写字楼如何推售？Q3:如何打造高端商务综合体的价值营销体系？Q2:如何建立项目差异化的高端形象？

2、营销总纲主要解决以下三大问题营销策略Q1:项目写字楼如何推售？推售的三大原则□利润最大化；□有利于项目形象的逐步提升；□不流失客户；。高市场增长率高明星STAR现金牛CASHCOW问题QUESTION瘦狗DOG相对市场份额波士顿矩阵A栋B栋C栋物业类型现金牛：市场平均利润，快速回笼资金的产品，溢价空间相对有限。明星中的标杆：高利润、高溢价的产品，价格与形象标杆。明星：较高利润产品，溢价空间大，可提升项目形象和价值；产品利益点分析产品利益点（形象提升及溢价空间）排序：A栋＞B栋＞C栋内部产品价值贬损分析展示不充分时，A栋价值贬损最大，B

3、栋次之，C栋价值贬损最小TowerATowerCTowerB产品价值A栋B栋C栋展示充分时的价值展示不充分时的价值推售策略世联观点：在项目展示面不充分前提下，□写字楼高溢价产品A栋、B栋的价值贬损大；□项目价值体系还未建立，需要良好的销售业绩给市场信心。基于以上观点结合A、B、C栋利益点及产品竞争关系，项目写字楼推售分三步走集中推C栋，B栋线下蓄客、半层、整层销售集中推C栋，单位总价低，客户聚焦；C栋线下销售30%即举办开盘告知市场公开发售，提升客户信心；B栋高价蓄客，树立价格标杆，加速C栋销售。目的：展示不充分，不贬损项目价值，不流

4、失客户。操作思路：第一步：C栋销售超过80%，B栋对外公开发售利用B栋名企进驻信息，提升项目形象档次；当C栋销售过80％，B栋线下实现20－30％销售率时，B栋开盘再次引爆市场；展示到位，B栋开盘后C栋剩余单位涨价。目的：实现产品高溢价。操作思路：第二步：A栋保留，B栋销售80％后，可租可售A栋对外口径：国际财团正在洽谈准备定制A栋整栋，作为标杆持续影响市场；挤压A栋意向客户购买B座；若现金回笼需要，B栋销售达到80%后，高调、高价推出A栋，实现A栋高溢价。目的：树立形象价格标杆，利润最大化。操作思路：第三步：第一阶段：集中推C栋，B

5、栋线下消化半层、整层客户；第二阶段：C栋销售超80％，B栋公开发售，C栋涨价销售；第三阶段：B栋销售超80％，A栋对大客户租售，实现高溢价。推售小结Q2:如何建立项目差异化的高端形象？项目价值1根据合肥城市规划，政务新区、滨湖新区和老城区构成合肥的中心城区。目前政务新区已经获得“中国人居环境范例奖”，被称为合肥的“曼哈顿”。合肥新中心，集一城之精华新万达合肥市政府合肥大剧院天鹅湖大酒店泓瑞金陵大酒店合肥广电中心文博园置地广场奥体中心华润万象城安徽广电中心新地中心世贸城千亩天鹅湖项目价值2项目位处政务新区龙头位置，政务新区的形象封面，占

6、据绝对中心位置。政务新区龙头位置，地标气质无出其右新地中心项目价值3一线湖景资源，综合体景观之最不可复制的资源优势，无人能敌无遮挡一线天鹅湖景观；无遮挡一线中央绿轴景观；天鹅湖中央绿轴中央绿轴新地中心项目价值4国际团队精雕细琢，打造顶尖品质国际著名设计事务所WSP维思平担纲整体设计，打造国际顶尖综合体品质，将国际时尚元素与徽派建筑精髓完美融合；黄志达担纲室内公共空间设计，塑造精品品质。主要案例：奥地利INFINEON总部、新加坡西门子总部、北京新首都机场酒店、北京中信国安会议中心等项目价值5世界级商务综合体60万㎡体量大型综合体，商务

7、体量首屈一指，产品互补优势明显17万㎡顶级甲级写字楼＋生态办公楼、12万㎡集中商业＋休闲商业街、15万㎡城市豪宅、4000㎡顶级会所、国际级外观+国际化办公、居住、购物体验项目价值6没有如此多领先和唯一，不言顶级□图腾式全玻璃幕墙外立面，合肥唯一；□约1500㎡、12m挑高双大堂，合肥唯一；□VAV蓄冰中央空调，合肥唯一；□20部最高6m/s的进口品牌极速电梯，速度合肥第一；□3m极致净高，办公高度合肥第一；□10.8-12米大柱跨结构，视野广度合肥第一；………………………综合体形象领先位置领先区位领先设计领先产品领先景观领先…………

8、多项领先，综合体王者气度如此众多领先的项目优势，如果表达其中一、二个项目先天优势，不足以支撑项目综合体王者的地标形象。基于各项价值叠加之上项目价值，我们应该如何体现？？天鹅湖万达广场说：我是“国际万达，天鹅湖畔再定中心”