2010年重庆大渡口双山项目定位报告129P

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1、注：本方案未提案稿，部分内容为现场口述。“我们很愤怒，后果很严重”销售人员愤怒了,他们厌倦了千篇一律的楼盘定位,爆点木有,广告肿么（怎么）登?吸引力木有,电话肿么CALL?传播力木有,下月肿么冲数？……我们愤怒了，连小鸟都愤怒了，鸭梨(压力)很大,肿么办愤怒的小鸟将终结我们,你们,他们的愤怒…客户愤怒了他们厌倦了千篇一律的楼盘推广除了xx公园和xx公园，其他的有木有？除了xx院馆和xx院馆，其他的有木有？除了xx轻轨和xx轻轨，其他的有木有？……“愤怒的小鸟”主题社区60-96㎡减压青年社区一、宏观环境1.经济环境2010

2、年，全年实现地区生产总值7894.24亿元，创历史新高，比上年增长17.1%；2011年上半年，重庆市GDP增值大16.5%，增幅位居全国第二。一、宏观环境1.经济环境2010年，重庆市产业结构调整为8.7%：55.20%：36.1%。第二产业作为重庆经济的增长极，支柱产业的地位不容动摇，产业拉动效应显著。一、宏观环境1.经济环境城市旧城改造的提速，导致固定资产投资的大幅提升。2005年以来，房地产投资增长3倍.一、宏观环境2.房地产市场环境从07年开始，重庆市主城区商品房成交量随政策调控影响，商品房成交量起伏较大。一、宏

3、观环境2.房地产市场环境2010年，重庆市主城区商品房成交价格达到5955元/平方米，房价稳重带升。23国家规定，建筑面积144平方米以下的住房都是普通住房，契税按1.5%征收；非普通住房契税按3%征收。强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地先后出台限购令，打击房地产投机行为。1国务院要求加大保障性安居工程建设力度。2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。《重庆市（2008-2012年）住房建设计划》，2009年新增廉租住房房源

4、177万套；2010年新增廉租住房房源180万套；2011年新增廉租住房房源161万套。《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，开发商拿地按底价的20%缴纳保证金，成交后，一个月内缴清成交额50%的首付款。《加强土地供应调控的通知》，要求单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。科学编制和实施房地产土地用地计划，保障确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。发展商投机保障一、宏观环境3.政策政策环境国八条和限

5、购令的出台之后，银行紧随政策脚步执行房贷新政：一次性购房首付比例不能低于3成；二套房首付必须六成以上；银行银根紧缩，消费者贷款越加困难。随着政策不断深入，消费者观望气氛可能重现，住房消费和投资将继续向非中心城区、存量住房和非住宅转移，开发企业在楼盘定价上将趋于理性，住房价格将保持平稳。国八条和限购令出台，影响投资性购房对未来的投资预期收益率投资性购买及投资群体将会减弱一、区域分析3、房地产政策环境一、区域分析小结重庆市经济发展势头迅猛，房地产投资额比例逐年增加，为房地产市场的稳定发展奠定基础。重庆市商品房成交量下降，房价上

6、涨脚步放缓，房地产市场表面趋于平和，但市场竞争激烈。受国八条和限购令等宏观政策的调控，银行银根紧缩，消费者持币观望群体增大，开发商现金流资金压力增大。房地产后市发展仍是稳中带升。大渡口双山区域，位居三区交汇之处，重庆主城西进重点发展的新兴区域，随着“保利”、“中交”等央企，以及“晋愉”、“东海”等本地开发商的入住，区域房地产持续升温；双山片区已定位为“西城高端居住区”，兼赋商务、政务、休闲娱乐、都市旅游、交通枢纽、商业中心六大功能。未来5年，区域常住人口将达到10万人。大渡口区沙坪坝区本案九龙坡区在地理位置上：位于大渡口双

7、山区域，与九龙坡区和沙坪坝区相邻；在城市规划上：重庆主城西进的重点发展区域，未来城市发展的核心地段。项目处于不可复制的区域，是大渡口区和九龙坡区未来发展的重要区域。一、区域分析4、区域价值一、区域分析4、区域板块彩云湖片区华岩新城大渡口板块杨家坪板块双山板块高九路片区一、区域分析4、区域板块板块名称板块开发情况板块物业价格区间双山板块重庆城市西进的桥头堡，房地产开发以具规模，未来潜在放量大。高层6500-8000彩云湖板块配套完善、居住氛围浓厚的成熟住宅区，目前在售项目少，产品供应种类丰富，未来供应有限。高层、洋房、别墅8

8、500-12000杨家坪板块五大商圈之一，商业、交通配套完善，产品供应以中小户型为主。高层8000-11000大渡口板块老工业区逐渐转变为居住区，经过多年发展已形成几个成熟的居住组图，现在供应量较小，区域未来发展值得关注。高层、洋房、别墅7000-10000华岩新城九龙坡区西拓的重要区域，房地产开发以初