双山项目策划报告模板

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1、双山项目策划书审阅部门：编制部门：营销管理部市场及定位小组编制时间：2012.3.1—2012.3.7目录第一部分：项目策划前提条件1一、战略条件1二、市场条件1（一）主城区高档物业市场总结分析1（二）区域市场（西部城区）总结分析1（三）竞争市场总结分析2（四）市场条件关键点3三、区域条件3（一）项目在重庆市都市圈中的地理位置3（二）项目区位、交通与幅射范围3（三）区位城市认同与归宿5（五）项目区域条件关键点6四、地块条件6（一）规划条件6（三）视线分析8（四）用地条件关键点9第二部分：项目定位9一、定位目标9（一）经营定位目标——9（二）客户定位目标——9（三

2、）产品定位目标——9二、客户定位10三、主题定位10（一）项目关键词10（二）主题提炼10（三）主题定位11（四）主题载体11（五）案名13三、产品定位13（一）产品方向13（二）功能分区13（三）面积与套型配比要求15第三部分：项目实施节奏建议17第四部分：项目财务分析与盈利模式取向定位18（一）项目财务分析18（二）盈利模式取向定位18第五部分：项目风险与规避措施19文件类别文件版本Ⅰ版文件状态编制单位重庆金科营销管理部市场及定位小组编制时间2012年3月7日文件编号CHBG-00第一部分：项目策划前提条件一、战略条件二、市场条件（一）市场总结分析（根据项目

3、需要分析市场）1、刚需产品高度集中化据西城区2011年至2012年3月重点楼盘成交数据不完全统计，大西区整体成交呈现高度化集中趋势，其中刚需高层产品，占比高达93%，花园洋房及别墅合计，仅占8%。中高端产品主要集中二郎双山和华岩片区。2、房型主要集中两房、三房户型文件类别文件版本Ⅰ版文件状态编制单位重庆金科营销管理部市场及定位小组编制时间2012年3月7日文件编号CHBG-003、总价高度集中45-60万由于该区域产品业态刚需产品高度集中化，主力成交面积50-80㎡，导致该区域成交总价主要在45-60万。5、政策对区域影响大还是不大因为是在大渡口、九龙坡以及沙坪

4、坝、高新区的交界处，周围人口众多，需求量大，尤其是刚性需求量大，在政策打压下，刚需产品相对受政策的影响较小。（二）区域市场（西部城区）总结分析1、西区市场总结分析产品形态　高层小高层多层花园洋房别墅　西南片区　比例　户型　单间配套一房两房三房四房五房以上西南片区比例主力面积区间　单间配套一房两房三房四房五房以上高层、小高层、多层价格区间　高层小高层多层花园洋房别墅　西南片区文件类别文件版本Ⅰ版文件状态编制单位重庆金科营销管理部市场及定位小组编制时间2012年3月7日文件编号CHBG-00备注：（1）以上数据包括*等板块数据来源：*小结：1、西区市场供需总结对比分

5、析根据西区供应与问卷调查换房需求对比分析：产品型态比较　高层普通多层花园洋房叠加别墅联排别墅独立别墅近两年供应产品型态产品户型比较　一房两房三房四房五房五房以上　　近两年供应户型　高层产品面积比较　30－6060－8080－9091－100101－120120－140141－160161－200200以上近两年供应面积小结：（三）竞争市场总结分析1、项目周边未来1－2年供应项目分布图（楼盘地图）年份2010年2011年供应情况型态体量（万㎡）型态体量（万㎡）2、项目周边未来1－2年供应情况分析：项目体量2010年2011年2012年（四）市场条件关键点三、区域条

6、件及项目区位（一）区域条件1、区域概况文件类别文件版本Ⅰ版文件状态编制单位重庆金科营销管理部市场及定位小组编制时间2012年3月7日文件编号CHBG-00本项目位于“泛二郎-双山-彩云湖”片区双山二郎片区，该区域在城市发展进程（2005年“重庆向北”到2009年“主城西进”）中，成为大渡口政府打造的西部生态宜居高地。随着重钢的搬迁，在短短三到四年时间里，由老工业园区突变中央生活区。2010年后，交通、配套、居住、商业多重升级；目前已成为典型的公园环绕、楼盘密集的重点发展的“中央居住区”，高达600万平米以上的在售、在建房地产项目，较高的性价比，是重庆主城房地产市

7、场中“价格洼地”。2．区域辐射能力双山片区在3-5年内，将建成一座占地近3平方公里，人口约8-10文件类别文件版本Ⅰ版文件状态编制单位重庆金科营销管理部市场及定位小组编制时间2012年3月7日文件编号CHBG-00万人的现代化公园式生态居住新城。其辐射人口包括大渡口、九龙坡、沙坪坝及高新区等。1、楼盘竞争格局（图）随着“泛二郎-双山-彩云湖”片区居住地价值的凸显，该区域被众多开发企业看好，目前聚集金科、协信、中交、保利、晋愉、东海、和泓、同天、渝高、香港恒基、朵力、恒高、兴茂、春风地产等房企数十个项目。双山片区是新开发区域，楼盘集中07后新项目为主，五年间，该区

8、域共开发项目个，总建筑面