房地产泡沫及未来趋势分析

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1、蝴蝶效应气象学家：一只南美洲亚马逊河流域热带雨林中的蝴蝶，偶尔扇动几下翅膀，可以在两周以后引起美国德克萨斯州的一场龙卷风。后来寓指在一个动力系统中，初始条件下微小的变化能带动整个系统的长期的巨大的连锁反应。如今这一效应可能就要在中国上演。温州老板频频跑路，已为国内经济带来巨大的金融风险。2011关键词：跑路PAOLU~~~~从4月开始，温州“跑路事件”明显增多。温州江南皮革有限公司董事长黄鹤失踪乐清三旗集团董事长陈福财出逃温州铁通电器合金实业有限公司的股东之一范某出走浙江天石电子公司老板叶某出走温州巨邦鞋业有限公司老板王某出走8月，“跑路“事件更生猛。温州锦潮电器有限公司老板戴某负债出逃温

2、州耐当劳鞋材有限公司老板戴某负巨债跑路……今年1至9月，浙江共发生228起企业主“跑路”事件，大多在温州。进入9月，温州曾发生一天内8家企业老板逃逸事件，而“跑路”背后尚未还清的高利贷不计其数。跑路，不是跑酷国庆前夕，随着温州信泰集团董事长胡福林的失踪，以及最近的“英雄回归”、温宝宝率领的国家队千亿救助，扇动了蝴蝶翅膀，点燃了社会的话题，让这一年间本已十分严峻的民间借贷形势再次升级。一时间流言纷纷：“跑路”、“跳楼”老板名单在网络间流传，对“高利贷崩盘”的担忧萦绕在人们心头。在紧缩银根的大背景之下，“民间借贷”成为2011年经济生活中的关键词。引起跑路的地下金融事件甚至被称为中国的雷曼。目

3、前民间借贷年利率达20%以上，而中小企业的平均利润只有5%～10%。即使是房地产企业利润也不过20、30%几。GREENTOWN传言：①海航集团30亿元收购绿城②银监会调查绿城集团房地产信托业务连锁：绿城中国股价在9月22日大跌近17%，之后累计周跌逾27%。同时，港市内房股普遍遭抛售，恒大、雅居乐、碧桂园的周跌幅都在10%以上;A股也有21只地产股跌幅超过10%，“招保万金”等大型房企亦未能幸免。GREENTOWN财务负债率：绿城的债务总额约364亿元，净资本负债率达163.2%，较2010年底上升了31.2个百分点。现金流：综合现金流量为负值，可动用的银行结余及现金近67.44亿元，而

4、一年内到期的银行借款和其他借款为135.14亿元。销售额：截至6月末，绿城销售额为201亿元，仅完成全年目标550亿元的36.54%。融资：目前绿城的信托融资规模总计在100亿元左右。最近甚至进行了内部融资的起点为10万元，不设上限，期限为两年，预计年收益率12%，期满一次性还本付息。利润：信托融资的成本至少在15%到18%，甚至高达25%。而现在房地产的毛利率只有30%多，税后是百分之十几。PainPoints未来三步走，不否认清仓对下一步发展，绿城董事长宋卫平在接受《钱江晚报》的专访时称：首先就是努力做销售，把房子卖出去如果这个不够有效，第二就是看看能不能腾挪掉几个项目最后一个阶段，如

5、果前面的手段都不奏效，那我就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。TheanalysofwhetherthereisaRealEstateEconomicbubbleanditsfuturetrendPresentedby:@waishany3●title●13ndOtc.2011房地产泡沫及未来趋势分析EBOrange246/137/51EBGreen52/70/13EBGray161/161/161EBYellow255/200/40250/196/153153/162/134208/208/208255/227/147PrimarycolorsLighttint1

6、23/69/2626/35/781/8181128/100/20DarktintIsthereaRealEstateEconomicbubble?①空置率统计局数据显示，截止7月底，商品房空置面积1.21亿m2，同比增长14.4%。其中，空置商品住宅6610万m2，增长10.8%。一、房地产存在泡沫吗？有，这个是必须承认的。但总体来说不大。主要分布在东部地区的一线城市（例如，北上广深），二线大中城市，不可否认像一些区域经济中心（重庆，武汉之流）也是有些泡沫的。2011@waishany3②2010平均房价(5)比平均收入③2010泡沫指数…………WhatistheMainreasons?二

7、、什么原因导致以上问题发生？1、宏观经济趋势及政策不稳定性1998~2003确定经济新增长点2005~2010空调：国十条、新~…2010~2011下黑手：限购、限制信托房价高企无刹车财政政策货币政策社会需要政治需要财政、债务以及绩效考核，政企关系，社会稳定为经济稳定，楼市和股市成涌入热钱的蓄水池①投资渠道少，为保值，增值②城市化，民众住房刚性需求货币扩张，及08年四万亿的等投入导致通货膨胀，后银根供给偏紧2、资金涌入房