2010年西安天地源曲江地块项目综合定位策略报告

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1、天地源曲江地块项目综合定位报告嘉论营销-2010研究中心THANKS!整体市场分析2009年6月国务院宣布批准《关中-天水经济区发展规划》；大经济区格局的确定，促使未来城市人口将急剧增长，将带来大量的消费需求；同时增强西安核心城市的辐射能力，城市聚焦效应将逐渐显现；西安科技实力雄厚，生产力相对发达，辐射带动力强，在西部乃至全国都具有明显的比较优势和潜在优势。关中—天水经济区规划的批准实施—全国内陆型经济开发区的战略高地，西安国际化大都市的定位，增强西安核心城市的辐射能力，城市聚焦效应将逐渐显现西安整体规划“九宫格局、一城多心”的局

2、面已然形成，城市南进北扩成为现阶段发展主流西安整体规划西安城市规划空间尊循“九宫格局，一城多心”的架构主城外扩成为“十一五”主题词经开区—“性价比”路线现状认知有待提升，未来规划利好，价格平台较低。目前本区域均价：4500-5500元/平米。高新区—“中高端”路线区域认知度高，发展成熟，品牌开发商规模大盘，城市中高端项目主流区域，价量双优。目前本区域均价：5500-7000元/平米。浐灞生态区—“低价走量”路线区域现状认知差，全市价格洼地，规模大盘的低价走量型。目前本区域均价：3000-4500元/平米。曲江区—“高端小众”路线城市富人区，当

3、前西安市场价格高地，所占市场份额较小，价高量少。目前本区域均价：5500-7500元/平米。汉长安城遗址长安西郊工业区绕城高速西高新曲江经开区浐灞生态区老城区阿房宫遗址东郊工业区四大新区是城市发展的主流区域，现阶段主为要南扩北进各新区在规划起点上的差异化已经或正在实现：主城区—文化、旅游、商贸、金融、娱乐；西高新—经济发展新高地，商务聚集区；CEO—旅游、休闲度假、高尚住宅；经开区—现代制造业、政务新区；浐灞—会展、生态、高尚住宅；高新区获国家批准经开区开工CEO新区启动市政府北迁启动经开区获国家批准浐灞管委会成立大明宫改造启动西咸新区成立规

4、划持续形城新的开发热点，近郊新区逐渐形成城市的一部分，各区域价值平台提升199119932000200320042006200720092010CEO东扩热点片区轮换启动的时间逐渐缩短热点片区价值平台上升的速度加快城市扩张持续加速近郊区域的城市化是必然趋势城市版块功能划分将逐渐明晰西安整体规划经济增速领先西安，区域规划前景看好，对现仍尚待时日北郊经开区1993年9月开工建设，2000年2月被国务院批准为国家级开发区；截止2009年，入区企业已有3600多家，2009年产值为364亿元，近年GDP增长都在30%左右。片区规划利好因素市行政中心北

5、迁行政中心新址位于经开区张家堡广场附近，建设于2006年启动，将使片区成为新的政治、经济、文化中心新火车客运站北迁地址定点于北三环以北、渭河以南，经开区草滩生态产业园内；开发区濒临新车站，其中央商务区与车站距离不足2公里渭河治理受益地渭河流域水资源短缺、水污染严重、下游防洪形势严峻和水土流失等突出环境问题将得以解决立体交通网络距西安国际航空港仅需20分钟车程，米字型辐射的交通网络，郑西高速客运专线、火车北环线通车，未来交通极其便利产业定位低于西高新，发展滞后于西高新。制约现有价值提升的主要因素城北在西安人的传统认知中属偏僻的陌生地带，自然资源

6、条件一般，教育文化配套欠佳，非主流的居住片区支柱制造业引入大量产业工人，片区整体收入水平不高行政中心北迁迟迟未能落实影响区域价值提升未来开发将基本沿袭西高新模式“20、30年以前，浐灞这片区域的生态环境非常好，有许多野生动植物。”“几年前，满目疮痍的河床、臭气熏天的垃圾场、混沌的河水令人震惊。”政府有意识地实施控地策略，意图在未来拉高地价；浐灞核心区及南翼城东工业区为目前主要开发区域，房价大多在4500-5000元/㎡区域治理、基础设施和配套建设是未来数年的主题。北翼34万k㎡东南翼18.3万k㎡一心三翼的规划格局南翼25万k㎡2004年浐灞

7、生态区管委会成立，片区建设拉开帷幕；2005、2006年新增道路近50公里，市政府和区政府投资约10亿。发展概况:10年前的西高新区域整体认知度低，客户接受意向有限自然资源丰富，但环境治理需时，市政配套落后，政府导向的高投入开发刚起步浐灞生态区曲江是新兴的文化旅游区，片区依托其历史和文化价值，成为西安的休闲、人文中心曲江新区史上久负盛名的皇家园林，兴于秦汉，盛于隋唐，被誉为中国古典园林之先河唐代长安最具魅力、风雅之所在，是建筑、园林、绘画、诗歌、宗教等汇聚的“盛唐气象”典型代表曲江的历史地位曲江的规划定位十三朝古都积淀的历史文化是西安的精髓，

8、曲江通过以唐文化为主题的多个大型旅游休闲娱乐项目的开发，营造这种文化氛围，为片区塑造了丰厚的人文景观资源曲江新区在规划格局上形成“一心、两带、三轴、四个板块”的机构