2010年武汉龙阳一号地产项目整体营销策划报告

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1、1龙阳一号项目整体营销策划报告2目录一、宏观环境分析二、汉阳区域市场分析三、项目精神属性研判四、整体营销战略五、第一阶段营销规划3调控政策解读武汉楼市解读武汉房地产后市研判宏观环境分析4调控历程4月15日，史上最严厉的调控措施出台，国家重拳打击高房价，保障民生；市场投机被彻底清洗，部分高泡沫市场成交量下跌，房价企稳成市场主流；8、9月份，全国市场明显回暖，量价齐升，调控目标被彻底粉碎，由此触发9.29新政出台；9.29新政凸显出政府的调控决心，但同时暴露出调控的复杂性和多变化，多样因素的共同作用，使中国的房

2、地产市场调控成为焦点话题。59.29调控关键词限购这一有违市场经济的做法，无庸置疑的成为此次调控的最大焦点，部分城市采用如此极端的调控措施，充分表明此次调控的目的性和真实性；限购令的出台，表明政府开始使用行政手段解决房地产市场错综复杂的迷局，中国房地产市场调控全面升级；限购令将扭曲市场供需状况，不利于房地产市场的长远发展；需求只能被抑制，势能累积规律导致市场的下一个周期可能会呈现周期性的需求爆发。6时机9.29这一新政出台时间本身就耐人寻味，充分显露出管理层的良苦用心；在全国房地产市场“金九银十”的尾声出台

3、新政，2010年市场主体已然构筑，市场主流已经获利离场，余量“被调控”已无关大局；这个时机调控，明显预计将会收效甚微，调控的“民生目标”十分明显；年末的需求抑制，反而将有利于明年的持续发展，2011年房地产开局值得期待；7信心不断强化的调控，表达出越来越强烈的政府信心，坚决要让房地产市场平稳发展；周而复始的“调控—抑制—反弹—暴涨”的过程，彻底击碎了持币观望者的犹豫；调控反而在心理层面对市场起到了信心提升的效果，这种信心的将直接转化为购买力，为后市创造空间。8差别地方执行9.29新政存在明显的差别，各区域市

4、场表现也明显的不同；价格曲线明显偏离价值的区域市场量价齐跌，市场走低，泡沫被挤出；价格与价值曲线相近的区域市场表现波澜不惊，量跌价稳，进入稳定期；政策的力度与价值本源有着最重要联系，价值理论才是政策的相对试金石。99.29往后9.29新政是管理层的“民生工程“，起到的作用有限，但调控的真实性和执行性不可忽视；9.29对市场泡沫将会起到明显的抑制作用，从长远来看，反而有利于市场的发展；夯实居住需求基础，在此基础之上保证一定规模的改善型置业，兼顾再改和高端居住需求，将是中国房地产的终级目标，调控的方向性和市场发

5、展的方向性显而易见；政策在有意识的引导房地产的周期性，2011年第一个房地产旺季极有可能成为下一个房地产周期的起点。10武汉楼市解读预计2010年成交量无法超过09年，但纵向综合对比，市场预计实现增长约150～200万方，市场异常活跃；08年之前受政策影响造成市场曲线波动，并不影响市场基本面，武汉市场形势平稳；武汉市场自06年开始，供需曲线基本持平，需求总量维持稳定；07～09年的市场表现，是一个完整的调控周期，值得借鉴。04年-09年武汉市商品房销量（万/平方）11武汉市场10年价格明显大幅高于09年，是

6、名符其实的增长年；综合成交量来看，10年，武汉市场已经进入“泡沫生成期”，市场活跃，价格飚升；武汉将成为未来全国房地产市场的“领军人物”，未来的发展曲线与全国一线城市有趋同性。12市场的传统规律性始终存在，淡旺季分明；市场表现出十分明显的趋前性。13房地产市场发展周期有效增长发展起步平稳发展泡沫生成价值背离价值回归下一周期开始价值支撑14有效增长发展起步平稳发展泡沫生成价值背离价值回归下一周期开始武汉价值支撑房地产市场发展周期15武汉房地产走势武汉作为中部龙头，发展机遇良好，房地产市场具备发展条件，房价将进

7、一步走高；同北、上、深发展轨迹一样，武汉房地产也即将进入泡沫生成期，市场泡沫正在积聚，市场风险增加；市场活跃，价格迅速攀升，开发量持续维持高位水平，市场供给量显著增加；武汉市场将会沿续此形势持续，超过价值支撑点后继续向上，直至价值背离，结合政策分析，预计一个完整的营销周期将从2011年4月份开始；传统营销规律依然存在，营销前置将成为市场主流；房地产市场逐渐走向理性，开发行为、购买行为都趋于理性。16汉阳区总体经济分析汉阳区域发展09-10年上半年汉阳区域楼市分析区域竞品分析汉阳区域市场分析17汉阳经济环境2

8、010年上半年实现地区生产总值（GDP）210.73亿元，同比增长16％；2010年上半年完成全社会固定资产投资977815万元，同比增长23.8％；2010年上半年，实现社会消费品零售额958661万元，同比增长18.1%；2010年上半年，利用外资7900万美元，同比增长3.9%；引进内资156000万元，同比增长13%；2010年上半年，房地产开发投资305500万元，同比下降2.8%；商品房销售面积18.