上海浦东新区龙阳路地产项目营销策划报告

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1、龙阳路项目营销策划报告PART1市场研究一.上海房地产市场分析（宏观市场分析）市场宏观经济供需整体平稳快速发展的基调未变影响房地产市场的根本性因素一.上海房地产市场分析（宏观市场分析）2005年宏观政策调控开始市场需求被压制2007年需求的集中释放导致爆发一次恢复性增长2008年房地产市场回归理性一.上海房地产市场分析（宏观市场分析）2007年以来，为了稳定市场价格，政府从“增加供应”与“减少需求”两方面着手调控。【加息】【提高首付比例】【提高公积金贷款额度】【防止捂盘惜售】【闲置土地处置】限制

2、需求增加供应政策市场分析一.上海房地产市场分析（宏观市场分析）土地市场分析土地供应逐年上升，中心区域土地供应仍然紧张上海土地拍卖面积逐年增加，2008年1-4月推出土地超过400万平方米，2008年有望超过2007年的832万平方米的土地上市量；从土地拍卖区域上来看，虽然2008年中心区域的比例有所提高，但主要的供应仍然来自于外围区域。一.上海房地产市场分析（宏观市场分析）交易市场分析成交重点区域更加倾向外环线以外区域内环线成交比例逐步减少，从2004年的20%下降到2008年1-5月的8%；内

3、外环线间成交比例从2006年开始也呈现下降趋势；外环线外成交比例逐渐攀升，从2004年的43%上升到2008年1-5月的63%。一.上海房地产市场分析（宏观市场分析）交易市场分析2007年，上海市全市商品房成交市场价量稳定增长，全市商品房供应量则基本保持稳定。2007年末至今，成交量开始有所回落，成交价格在短暂盘整后继续上扬，表明一度受挫的需求市场已逐渐恢复。商品房成交价格持续走高一.上海房地产市场分析（宏观市场分析）交易市场分析2007年新建住宅类商品房动态供需比为1：1.5，呈供不应求态势，

4、较2006年的供需比1：1.03，进一步供求失衡。无论是成交量、供应量还是成交均价在2007年第3季度达到高点后均出现大幅度的下滑。市场已从明显供不应求向供需平衡转变一.上海房地产市场分析（宏观市场分析）供应量主要集中在外围区域外环以外内外环间内环内累计需求量的爆发产品价格提升金融政策影响宏观调控连带效应2008年受到影响最大的将是相对的以中低端产品为主的外围市场高端中端低端浦东新区的高端物业客户群体在哪里？宏观市场中观市场二、浦东新区房地产市场分析（中观市场分析）菊园一期艺术传家堡二、浦东新区

5、房地产市场分析（中观市场分析）2000年，小陆家区域仅有菊园一期、艺术传家堡在售，无滨江豪宅板块概念。二、浦东新区房地产市场分析（中观市场分析）菊园一期艺术传家堡世茂滨江花园仁恒滨江园二、浦东新区房地产市场分析（中观市场分析）2000年，小陆家区域仅有菊园一期、艺术传家堡在售，无滨江豪宅板块概念。2001年，陆家嘴滨江豪宅板块概念产生，开始吸引大量全市的高端客户。二、浦东新区房地产市场分析（中观市场分析）菊园一期艺术传家堡世茂滨江花园仁恒滨江园世茂湖滨花园水清木华三期御翠园九间堂家化滨江园二、浦

6、东新区房地产市场分析（中观市场分析）2000年，小陆家区域仅有菊园一期、艺术传家堡在售，无滨江豪宅板块概念。2001年，陆家嘴滨江豪宅板块概念产生，开始吸引大量全市的高端客户。2004年，碧云、联洋板块兴起，区域高端客户开始外延。二、浦东新区房地产市场分析（中观市场分析）菊园一期艺术传家堡世茂滨江花园仁恒滨江园世茂湖滨花园水清木华三期御翠园九间堂陆家嘴中央公寓香梅花园五期家化滨江园二、浦东新区房地产市场分析（中观市场分析）2000年，小陆家区域仅有菊园一期、艺术传家堡在售，无滨江豪宅板块概念。2

7、001年，陆家嘴滨江豪宅板块概念产生，开始吸引大量全市的高端客户。2002-2004年，滨江板块周边有特点的区域发展渐成熟，高端客户开始外延。2005-至今，随中心区域土地日益稀缺，相对外围楼盘逐渐成为高端客户首选。二、浦东新区房地产市场分析（中观市场分析）菊园一期艺术传家堡世茂滨江花园仁恒滨江园世茂湖滨花园水清木华三期御翠园九间堂陆家嘴中央公寓香梅花园五期家化滨江园二、浦东新区房地产市场分析（中观市场分析）2000年，小陆家区域仅有菊园一期、艺术传家堡在售，无滨江豪宅板块概念。2001年，陆家

8、嘴滨江豪宅板块概念产生，开始吸引大量全市的高端客户。2002-2004年，滨江板块周边有特点的区域发展渐成熟，高端客户开始外延。2005-至今，随中心区域土地日益稀缺，相对外围楼盘逐渐成为高端客户首选。未来，浦东的高端物业客户群体将继续外移。二、浦东新区房地产市场分析（中观市场分析）本项目已在浦东新区的高端物业客户置业选择圈内地块位置浦东新区的高端物业客户群体需要什么？中观市场微观市场三、区域房地产市场分析（微观市场分析）世纪公园板块浦东内环中心区域世纪公园“绿肺”板块发展现状客户特性北侧联洋社