2010年上海叶城路LOFT项目营销策划报告

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1、叶城路LOFT项目营销策划报告卖点提炼产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼1Part嘉定新城嘉定老城老城辐射区，南门商务服务区规划范围内项目地块项目区位分析产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼叶城路庆阳路富蕴路富海路自然河道地块四至：叶城路以北，自然水域以南；项目地块西侧为在建中的嘉宝商办项目，东侧为消防局，北侧有天然河道支流穿过；地块较为方正，但交通昭示性较差，目前只有叶城路连接；地块内部已进行施工。周边环境现状邻接河道厂房聚集配套成熟可塑景观项目地块分析产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼楼层套数1F222-12F

2、3302－3F为5.5米层高4－12F为4.5米米层高【户型优势突出，主力房型建筑面积55平方米，符合目前小户型的主流需求。】项目产品分析产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼市场形势不稳定，仍有波动；未来产品同质可能性的威胁；地块周边发展较低，虽然基础生活配套设施齐全，但是支撑高品质酒店公寓条件尚不充分；价格竞争、品质竞争、地域竞争及多处供应项目的竞争形成的多方位、多层次的竞争系统给本案带来的市场威胁。优势劣势地块目前出入口仅有叶城路，交通昭示性较弱；叶城路西段目前车流量较大，但人流量较小；项目属于商办产证，相

3、比住宅首付、生活成本较高，使用年限较短；项目南面目前为工业厂房聚集区，先觉景观因素较差。机会南门商务服务区定位及规划；目前周边供应及嘉定新城供应大多都以居住型公寓为主，缺乏创新性产品和主题社区；嘉定新城建设规划，带来周边居住氛围及商业办公氛围的提升，物业售价也随之提升；地铁11号线带来的市区人口导入，将成为板块价格提升的跳板；威胁地块处于老城区，区位优势明显；北临河道，景观较好；体量较小，去化压力小；紧邻叶城路、嘉定客运站、轨道11号线等，交通便捷；周边居住氛围好，配套齐全。Artdeco外立面，品质感强S

4、WOT分析地块SWOT分析通过提升产品品质和功能来深化优势，规避项目在性质上的劣势产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼项目地处嘉定老城区，完善的生活配套项目地处南门商务服务区规划范围内，潜力巨大老城区板块建设具有现代风格，以综合商业为主体，结合居住、商务办公、创业园区等多功能的南门商务圈，提升嘉定新城品牌形象，成为嘉定新城建设的新亮点。产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼核心价值提炼核心价值提炼artdeco风格外立面，品质感强简洁的线条，干挂石材贴面，Artdeco建筑的传承，经得起时间的沉淀。新天地企业天地实景

5、产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼核心价值提炼豪华酒店式大堂5.5米豪华酒店式大堂，建面约200平米产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼核心价值提炼4.5米稀缺LOFT户型4.5米空间演绎，让尊贵扩展4.5米层高，小户型酒店式公寓，拥有更多的空间演绎，在区域内具有稀缺性隔层之后，小户型可以变身为2房甚至2＋1房，性价比优势明显产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼核心价值提炼55平米小户型4.2米面宽，9.6米进深附加空间飘窗面积达到4平米，抬高30公分，加上楼梯上方面积约有6平方。飘窗4平方米楼梯上方空间6平方米附送

6、产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼核心价值提炼每层共享空间休闲桌椅中庭小品中庭花坛休闲健身器材产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼核心价值提炼精装交房，品质升级，树立嘉定品质标杆3000元/平方米装修豪华配置产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼核心价值提炼项目中植入大量绿化生态1513平方米的绿化区，绿化率达到22％产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼核心价值提炼生态中庭，约260平方米产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼核心价值提炼由开发商统一招商，引进商业品牌店项目商业配套产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼核心价值提炼与嘉

7、宝共用公共空间，提升项目的商业品质产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼共用商业中，目前规划有中国农业银行项目优势归纳项目商业配套定位高，由开发商统一招商，引进商业品牌店项目优势归纳每层均有一个共享空间项目外立面为artdeco风格，品质感强项目4.5－5.5米层高项目拥有大面积绿化地带，1513.平方米的绿化区，绿化率达到22％55平米小户型，4.2米面宽，9.6米进深生态中庭，约260平方米位于嘉定老城，周边生活配套较完善5.5米豪华酒店式大堂，建面约200平米项目和旁边的嘉宝办公楼共用部分公共空间，提高

8、楼盘生活和商务层次3000元，精装修，送两个空调附加空间，飘窗面积达到4平米，抬高30公分，加上楼梯上方面积约有6平方。产品分析卖点归纳项目对比卖点提炼项目类比小结：同为嘉定区loft，在硬件条件相似的情况下，突出装修、绿化及附送空间，以品质感附加值提升项目，形成同类产品间的差异化底特律财富天地晶鼎嘉禾广场立面风格现代现代Artdeco大堂装修现代简约现代简约新古典主义豪华大堂层高3.6-5.45.554.5-