中原_深圳龙华泰华地块可行性研究报告

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1、龙华地块可行性研究报告中原地产思维导图区域概况Chapter1Chapter2地块现状分析区域现状区域规划及定位及发展前景区域住宅市场分析区域未来土地供应.产品地块现状指标分析产品定位入市时价格预测项目总预算2“本地块”所属区域是政府全新打造的四大新城：龙华新城光明新城龙华新城大运新城坪山新城光明新城将建设成为全市标志性生态型高技术产业园区和贯彻落实科学发展观的典范地区建成口岸功能、商务功能完善的区域性铁路客运枢纽和综合性居住区建成特色鲜明的全市体育运动中心和高端体育产业基地加快形成以产业功能为主的国家生态工业示范园区

2、和现代先进制造业新城由于地理位置特殊性，龙华新城和福田中心区形成主副关系，成为深圳的一个副中心源于:《深圳市城市总体规划（2007－2020）》3※二线拓展区核心区域：依托大型交通配套资源，如本地块、莱蒙、中航、鹏润达等项目，客户主要以首次或改善性置业刚性需求客户为主。※二线拓展区关口区域：依托水库自然资源和中部轴线发展优势，成为未来重要低密度豪宅版块，如水榭山、圣莫丽斯、星河丹堤、溪山等，以二次置业，换房，追求舒适的客户为主。※龙华老城区：主要依靠旧改或者见缝插针等形式开发中大户型项目。如弓村项目。资源型低密物业交通

3、配套型高容高密物业本地块区域现状4思维导图区域概况Chapter1Chapter2地块现状分析区域现状区域规划、定位及发展前景区域住宅市场分析区域未来土地供应产品量地块现状指标分析产品定位入市时价格预测项目总预算5区域发展总体特征城市功能定位区域市政配套建设分析区域交通网络分析片区核心竞争力分析龙华具备综合服务功能的城市次中心龙华是中心区的一级核心辐射区、唯一都市中央生活区，极有发展前景09-10年片区成熟度不大，大部分规划的商业配套，市政配套仍未启用，预计全部建设完成需在5-10年后09-10年交通路网（地铁、轻轨、

4、新客站、公路）都在稳定推进中。人民路已经通车，对本项目有积极意义1、离市区最近（深圳后花园）；2、规划起点高；3、交通非常便捷（福龙路、地铁四号线）；4、未来供应规模最集中的热点纯居区域。本地块区域规划及定位6※成交量：上半年，龙华成交量为宝安区域的成交量之首，1-5月份占宝安区域成交量的20%左右，近期受大环境市场回暖影响，成交量有逐步攀升之势；※成交均价：中高档项目金地梅陇镇精装修单位均价已涨到12000元/平方米，近期销售较为活跃。剩余部分优质产品达到13000-14000，但销售情况一般。另外片区另一中高档项目

5、世纪春城价位也在11000元/平方米，成交较活跃。片区其它普通住宅项目价格都均在10000元/平方米左右；※销售速度：金地梅陇镇、世纪春城剩余货量不多，并且多为优质单位，在市场回暖的影响下，在均价普遍有所提升的情况下，目前仍以每周25-30套速度消化；第五园近期推出叠拼单位，开盘两周消化90%。片区当前在售中高档楼盘5月均价项目成交均价梅陇镇12000元/㎡（1000元/㎡精装修）世纪春城11000元/㎡第五园景台12000元/㎡（带800元/㎡精装修）本地块区域房地产发展现状7片区优势劣势二线拓展区距离福田中心区最近

6、；形象好，地块干净，无农民房干扰；交通路网已部分建成通车，销售期间将逐步完善；土地储备丰富，开发集中，规模优势明显政府重点关注打造区域新区域，配套待完善待建项目多，未来有一定的噪音影响和环境较差影响龙华老城区成熟居住区域，配套相对完善交通拥挤距离中心区时间空间距离都较远农民房较多，形象差坂田1、地铁修建，缩短与罗湖之间距离差；2、级差地租，具备价格优势1、交通拥挤2、农民房较多，形象差梅林1、区域属于关内，交通便利2、生活配套成熟度高1、片区无整体规划2、农民房较多，形象差福田（二手）城市中心区域，配套完善形象好区域价

7、值高，时间交通成本相对较低优质价高，无价格优势，价格适中则户型结构差，.建筑陈旧区域内产品面积供应断档，缺乏115-140左右的产品；本地块片区竞争力优劣势分析8龙华次级中心区CBD-罗湖市级中心区香港东莞/广州产业辐射腹地优势双港引擎战略优势产业CBD总部优势ⅡⅢⅠ南山区级中心区“香港－深圳－广州”轴线是珠三角城市发展的“脊梁”，位处中点的深圳2006-2010年清晰战略定位“区域性中心城市“。并以“南北贯通、西联东拓；中心强化、两翼伸展”的空间发展策略支撑经济发展：城市重心向西，以西部通道为核心的交通变革，强化区域

8、功能、加强深港联动，以“双港”引擎突破，谋求珠三角区域地理战略优势并以建设陆路交通枢纽中心，加强深港、珠三角城市群乃至内地的联结，实现北向拓展城市外延，谋求产业的腹地辐射优势基于城市战略转变、谋求珠三角区域中心地位背景下的发展意向与影响价值：深圳发展的新动力引擎；城市第三极[战略意向：城市第三极]中部综合服务组团中心深圳中心区的延