房夭钅咳滩呋em贾士军

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1、第一章房地产项目全程策划概述第一节策划与房地产项目全程策划提起策划一词，人们无所不知，无所不晓。事实上，现在许多经济性和商业性的活动，都要策划：例如广告策划、大型演唱会策划、商品促销策划、申奥策划、国际博览会策划等等，可以说策划这一业务已运用于我们日常生活中的方方面面。那么就，什么是策划，为什么要策划？一、对策划的理解（一）策划的含义美国哈佛企业管理丛书编撰委员会对策划含义作了如下的总结：“策划是一种程序。在本质上是一种运用脑力的理性行为。基本上所有的策划都是关于未来的事物，也就是说，策划是针对未来要发生的事

2、情做当前的决策。换言之，策划是找出因果关系，衡度未来可采取之途径，作为目前决策之依据。亦即策划是预先决定做什么，合适做，如何做，谁来做。策划如同一座桥，它连接着我们目前之地与未来我们要经过之处。”我们认为，策划就是筹划或谋划。策划是一项立足现实、面向未来的活动。它根据现实的各种情况和信息，判断事物变化的趋势，围绕某一活动的特定目标这个中心，来全面构思、设计，选择合理可行的行动方式，从而形成正确决策和高效工作的过程。上述策划的涵义包括如下几层意思：第一，策划是在现实所提供的条件的基础上进行谋划。策划者要尽可能多

3、地掌握各种现实情况，全面地了解形成客观实际的各种因素及其信息，包括有利的与不利的因素并分析研究收集到的材料，寻找出问题的实质和主要矛盾，再进行策划。第二，策划具有明确的目的性。策划一定要围绕既定的目标或方针，努力把各项工作从无序转化为有序。第三，策划可以比较与选择方案。针对某一目标，可以拟定多个策划方案。人们对多个策划方案可以权衡比较，扬长避短，选择最合理、最科学的一种方案。第四，策划是按特定程序运作的系统工程。现代策划为了保证策划方案的合理性和高成功率，不可避免的趋向程序化。一般策划活动都要经历以下几个步骤

4、：策划前的调查和环境分析；确定或调整策划目标；策划创意，拟定初步方案；方案评价与筛选；方案的调整与修整。策划的程序性保证把各方面的活动有机结合起来，把各个子系统相互协调，形成一个合理的整体策划。这种整体的系统性可以使人们确定理想的工作秩序和节奏，分清轻重缓急，做到井然有序，提高工作效率，创造最佳效益。（二）策划与计划、创意、决策从策划的涵义中，我们可以发现策划和计划是两个不同的范畴，这两个概念容易被人混为一谈，其实两者有较大的差异。策划近似英文strategy加plan，而计划则是英文的Planning。策划

5、更多的表现为战略决策，包括分析情况、发现问题、确定目标、设计和优化方案。最后形成具体工作计划等一整套环节。计划很大程度上只是策划的最终结果，比较多地表现为在目标、条件、战略和任务等都已明确化的情况下，为即将进行的活动提供一种可具操作的指导性方案。有关策划与计划的不同可以参照下表进行比较：策划与计划差异表策划计划全局性、整体性战略决策具体性可操作性指导方案掌握原则与方向处理程序与细节具有创新性与创意常规的工作流程超前性现实可行性灵活多变按部就班挑战性大挑战性小长期专业训练的人员短期培训的人员策划需要创意、需要出

6、点子、出注意，但又不仅仅是创意。创意只是策划程序中的一部分，是可以在瞬间产生的突破。而策划是调查、谋划、评价、反馈等复杂程序上的综合过程，它是系统有序的创造性活动。当然，好的创意可以成为成功策划的有力保障。有人用一句话形象地表述出策划与点子的关系：“点子就像一颗颗珍珠，而策划就是那珍珠项链。”策划与决策也有很大区别：决策一般是指决定的策略和方法。策划具有预谋性，而决策不一定有；策划一般具有创新性，而决策不一定有；策划主要是要拟定方案，而决策是要选择方案；策划中要运用直觉思维、形象思维和辩证思维的方法，而决策主

7、要运用逻辑思维。英语中，与策划相近的单词是strategyplanning，与决策相近的单词是decision。将策划方法应用与不同的经济活动中，就形成了产品策划、价格策划、促销策划、广告策划、公共关系策划、CI策划、大型会议策划、文艺演出策划、体育策划、节目庆典策划，等等。其中房地产项目策划是上述策划中的一种。二、房地产项目策划的含义关于房地产项目策划，有两种不同的理解：一种观点认为，房地产项目策划就是促销策划，即如何想方设法把楼卖出去，这是一种狭义的理解；另一种观点认为，房地产项目策划就是从发展商获得土地

8、使用权、市场调查、消费者行为心理分析知道物业管理全过程的策划，即业界人士所说的房地产项目全程策划。需要指出的是，本书所探讨的是后者，即房地产项目全程策划。第二节房地产项目策划的由来五千年的中华文明，孕育出数不胜数的策划范例：田忌赛马、草船借箭、合纵连横、鸿门斗智等等，也造就出许多不朽名篇：《周易》、《孙子兵法》、《三十六计》、《三国演义》。按照过去的说法，这些属于计谋、智谋，而按照现在的说法，这些属