2010年房地产企业研究---绿地集团

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1、房地产企业研宄一-绿地集一、绿地集简介1、基本发展脉络及发展策略：1992年，绿地集团的前身一一上海绿地开发总公司成立，注册资金2000万。1997年公司改制为上海绿地集团。2001年，绿地集团进入上海地产前三名；2004年，年销售突破百亿大关，坐上了上海市房地产企业的头把交椅。2003年之后，全国化扩张提速，“新城模式”为其主要发展模式，“省会城市超高层”受到地方政府极大欢迎。2008年，绿地集团多元化营收435亿元；2009年集团多元化营收700亿元。在全国化扩张中，绿地的开发项目遍及上海、南京、济南、等全国21个省35个城市。

2、绿地全国布局战略，计划三年进入30-40个城市，重点拓展省会城市，尤其是重点发达地区的省会城市，并将北京和上海两个地区作为重中之重。在全国化布局上，绿地在不发达地区按片区进行管理，如成立了西北事业部、西南事业部；在发达地区按省会，一个省设立一个事业部，如成立南京事业部等；上海、北京单独建立事业部。绿地集团充分利用其独特的商业模式，通过“新城战略”、“发展现代服务亚省会城市超高层建筑”，在上海之外的线城市中心城区与郊区获得大型开发项目。通过打造集住宅、商业、办公、酒店等多种产品干一体的综合项目，获取土地资源，同时推动项目获得良好销售表

3、现。2、发展阶段一一进入快速发展期17年的发展过程屮，绿地集团大致经历了四个发展阶段，目前处于高速发展阶段：1.初创和积累期（1992—1997年）绿地最初由上海市政府的农委、建委下属四个企业出资2000万。其市场化的发展屮，得到政府的支持，管理机制突破了国有企业的束缚，让其在市场环境中如鱼得水。1.改制发展时期（1997-2001年）1997年3月，绿地集团按照现代企业制度要求成功完成改制。在该阶段，绿地集团各产业均得到较大发展，尤其是作为核心主导业务的房地产业发展更为迅速，并一跃成为上海市房地产行业龙尖企业。2.全国化战略带动下

4、的快速发展阶段（2001之后）尤其是2004年之后，可以称其为“高速增长阶段”。其快速突起的原因可归结为：（1）大量土地储备对其的推动作用；（2）多元化产业互动对房地产主业的推动，“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”；（3）2008年集团第二核心产业能源的确立。二、绿地集团企业管理3.公司颂导人一一张玉良1.1982年9月-1984年5月，任上海市嘉定区江桥镇党委委员、副书记；2.1984年5月-1986年6月，在上海农学院农业经济系学习；3.1986年6月-1992年5月，任上海市农委主任科员、住宅办副主任；4.199

5、2年5月起，任上海绿地集团党委书记、董事长、总裁。张玉良出生于上海郊县。高中毕业后回家务农，25岁吋任村党支部书记。两年以后，在“干部年轻化、知识化”形势推动下，张玉良被提拔为乡党委组织委员、党委委员，成为乡领导班子成员。后到上海农学院干部专修读经济管理。此后，张玉良在上海市人民政府农业委员会住宅建设办公室任职，主管单位住房的建设与分配。1992年7月，时年36岁的上海市农委住宅办副主任、副处级待遇的张玉良创办绿地集团的前身一一绿地开发总公司。5.公司管控随着绿地集团全国化战略的推进，进入城市的不断增多，绿地集团在部分项目集巾的区域

6、建立了区域型事业部，实施“集团一区域事业部一城市公司”三级管理模式。集团按照不同地区的经济发展状况划分管理单位，不发达地区按片区，发达地区按省会，建经济管理单位即各个房地产事业部，进行具体的项目操作。集团的作用在于指导帮助，集团高层进行集团层而的决策，并指导监管地区事、lk部的工作。对于项目的具体操作，则全由地区事业部通过具体项目公司负责。快速拿地、快速幵工、快速回款以及放权，在绿地都可见到。“核心在可控”，责任明确，充分授权，让事业部总经理们能放T•开拓。绿地集团近年也在不断在加强和完善集团的内控机制，总部建起了信息化中心，所有销

7、售与财务数据在总部都可实时监控，每天的销售面积和回款数，当天就能显现在集团领导张玉良的乎机上。三、绿地集团项目运作模式---“最懂得政府的开发商”作为一家具有国资背景、市场化运做的非上市公司，用绿地董事长张玉良的话来说，“绿地是做当地政府想做，而当地企业又做不了或者不容易做的事，在服务全国的过程中发展壮大自己。”绿地的多元股份机制，加之突出的资源平台，具有竞争力的商业模式，成就了其高速发展。低调的绿地在全国扩张过程中，获得了地方政府的极大欢迎。这与绿地“超高层产品模式”、“新城模式”有密切关系。目前，绿地在建六个超高层建筑占全国在建

8、超高层的一半。绿地目前的住宅产品以中低档为主，当前侧重增加持有型商业。而“超高层建筑”的经营难度远不如外界想象的那么可怕，以南京项目为例，土地成本每平方米1000多元，总成本控制在15000元左右，而写字楼售价达到3万元。在土地方面，