云南城投投资分析

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1、~云南城投投资分析（600239）云南城投是一家以土地一级开发和房地产二级开发为主业的城市资源运营商，隶属于云南省国资委下属的云南省城市建设投资有限公司。2007年，通过资产重组，公司借壳“红河光明”实现上市。上市三年以来，通过大股东的悉心培育，上市公司借力资本市场实现了跨越式的发展。目前，云南城投控制资源包括：l滇池北岸环湖东路沿线4.18万亩土地的一级开发权l森林湖、东骧神骏、北京路吹箫巷共计约60万方的昆明市区房地产二级开发权l官渡区关上关坡约448亩的城中村改造一二级联动开发权l大白庙片区、上坝村、中坝村共计约2899亩的城中村改造一级开发权（未获取二级开发权的可能性

2、较大）由上可见：公司无愧于“昆明地主”之称号，其大股东云南省城市投资有限公司形成以“城市开发”和“城市水务”为主业，以教育、医疗、酒店、金融、循环经济为城市功能配套业务的发展战略格局。其中，城市开发是核心主业。翻阅云南城投近三年的财报，我们不难发现如下特征：主营业务收入的停滞和资产负债表的扩张。表：云南城投财务数据一览单位：百万主营业务收入200820092010中期净利润5831437存货9461,8183,549其他流动资产3,8434,640总资产1,4889,30510,298预收款51923长期负债1603,1454,140净资产8523,5523,565经营性现金

3、-69-3,090-1,430融资性现金2285,729175从以上数据我们不难发现如下特征：l存货无法转化为销售：极大地限制了公司的发展l一级开发的高效率：部分一级开发土地政府收储~~~~l二级开发的实力较弱：预售款无大的起色l借力融资市场：2009年公司跨越式发展的主要来源l2010年经营收缩：开源受阻的情况下，公司主动节流我们不妨再跳出公司的财报，思考一下什么是地产公司财报的关键。地产行业属于典型的资金密集型行业。那么，存货转化为收入的能力尤为重要。同时辅以资本市场的再融资，公司实现了快速扩张。换言之，如果一家地产公司的存货无法转化销售收入，它不可避免地成为了“capi

4、talkiller”的公司；我们的先期资金投入也将成为沉淀资本超额收益来源于行业的壁垒、公司的禀赋、特有的运营能力。土地是地产公司最重要的生产资料。那么，低廉的土地成本背后隐藏着公司获取土地的特有方式。当资本市场意识到这种特有的获取土地方式之后，股价将以“资源重估”的逻辑出现上涨；当优质的土地储备无法释放业绩时，无论公司是否继续获取土地储备，股价将止步不前；当土地储备释放业绩的障碍解除之后，业绩释放如期甚至超预期发生时，股价再次上涨。云南城投的基石：叠加的禀赋1.云南：资源禀赋充分，发展起点较低云南地处中国西南边陲，是一个自然资源丰富、民族众多、起点较低的内陆省份。2009年

5、，云南共实现GDP总额约6168亿元，位列全国第24位，人均GDP约13539元，位列全国第30位。2：云南为一个起点比较低，且近年GDP增速超过全国平均增速的省份。起点较低的省份发展需要一定的资源禀赋。对于云南而言，这样的资源禀赋包括：旅游资源和矿产资源。悠久的历史和浓郁的少数民族风情造就了绚丽多彩的民族文化。低纬度高海拔的地理位臵形成了绚丽多姿的自然风光。省内拥有1个世界级文化遗产、2个世界级自然遗产以及12个国家级风景名胜区。3：云南省分区域景区分布及特征区域旅游集散中心代表景点特征滇东南昆明石林、九乡喀斯特地貌滇西北丽江玉龙雪山、大玉龙景区高原雪山、古镇滇西南大理、腾

6、冲大理古城、鸡足山、腾冲温泉西南丝路滇南部景洪、香格里拉野象谷热带林云南已发现各类矿产142种，探明储量的矿产92种，其中25种矿产储量位居全国前三名，54种矿产储量居前十位4：云南省部分矿产资源一览矿种名称保有量（单位：万吨）全国的地位排名~~~~锡1251铅5311锌18991铜69532.昆明：省内集聚效应明显，大规模城建提升品质昆明地处云贵高原中部，市中心海拔1,891米。南濒滇池，三面环山。属于低纬度高原山地季风气候，年平均气温15度。气候温和，夏无酷暑，冬不严寒，四季如春，气侯宜人，是极负盛名的“春城”。昆明市区面积约98平方公里，下辖官渡区、西山区、五华区、盘龙

7、区及呈贡新城。昆明经济在云南占绝对的领导地位。随着全省经济的高速发展，“马太效应”尤为明显。昆明地产数据一览2009年,昆明常住人口约534万人,其中城市非农业人口约240万人，即城市化率约44.94%。近今年，昆明房地产市场成交量呈现出较快的增长。伴随着房地产成交量的走高，房屋销售均价也一路走高至6400元/平米（2010年10月）。，近几年，昆明土地市场年均供地面积约520万平米，考虑到开发商的存货周期，这样的土地供应显得杯水车薪。同时，我们注意到土地价格在2010年出现了明显的拉升。那么，什么导致