宁波宁兴御华府营销推广计划1

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1、御华府，为传承而来宁兴御华府2011年度营销推广计划MarketCommunicationCase营销面临的问题和挑战？一：如何准确捕捉2011年度的目标客群二：如何挖掘和打造项目的专属竞争力三：如何把握销售节奏执行价格策略四：如何在常规的营销手段中创新与突破Contents报告目录观局=御华府11年度市场阅读研究第一部分布局=御华府11年度营销策略建议第二部分启局=御华府前执行策略与计划第三部分观局=御华府11年度市场阅读研究汇报第一部分宏观政策背景解读在密集政策高压下，房地产价格快速上升的势头得到

2、扼制，买房投资行为得到有效控制。政策解读2011.01.26新国八条出台，限购升级，二套房首付比例提高到60%2010.04国务院规定贷款买二套房首付不得低于50%2010.10出台措施巩固房地产市场调控成果，限购令出台2011年首月月底，国家出台新十条新政继续打压市场，截至目前，该政策对市场影响依然较深，连续三月宁波楼市成交量徘徊在10万方左右，楼市价格回落到13000元/㎡左右。4月首轮调控10月限购令出台政策对楼市的影响豪宅大户、滞销明显——从目前看，受信贷政策和限购政策影响，市场处于深度观望期

3、，尤其大户型楼盘受到明显压制，滞销现象常见。市场价格也开始出现松动，部分楼盘（如宁波合生国际城别墅降价50万）已开始回调价格。而作为以大户型高层和别墅为主的本项目，受到限购影响相对较大。政策延续，资金链绷紧——从未来看，按照目前态势，预计2013年以前政策将很难松动，也就是说，今后一年半时间内房地产市场将处于较为理性时代，楼盘销售周期将空前拉长，加上银行资金的收紧，开发实力一般的房地产商将面临空前资金链难题。未来长期看好——不过由于房地产业是国家重要支柱产业，尤其是房地产税收对财政收入的贡献较大，因而

4、说从长期看，国家会支持房地产业稳步健康发展，房市转好可能性较大。未来政策走势住建部锁定楼市调控方向——“三基本、两协调、一严控”三基本：供需保持基本平衡、结构保持基本合理、价格保持基本稳定；两协调：与经济社会发展相协调、与住宅产业发展相协调；一严控：严格控制投机投资型需求。政策针对性强，房市将步入健康发展通道——由此看来，国家今后将继续打压投资型需求，房地产市场会维持较长时间稳定，房地产价格将得到有效控制。限购政策是否放松对本项目会有一定影响——根据政策走势分析，到今年年底为止，楼市仍会延续此前较紧政

5、策，宁海高端市场继续受调控限制，这对于将要推出的本项目来说，或将面临一定客户蓄水压力。竞争市场解读作为宁波房地产市场的重要组成部分，宁海楼市目前处于较快上升期，房地产市场进入快速发展通道。目前城区内汇集了诸多主流开发商，宁波各知名开发企业如宁兴、荣安、宁房及交通地产的进驻，打破了宁海得力房产“一家独大”的市场局面，高端楼盘会相继入市，未来宁海城区的整体居住档次会更上一层楼。从历年宁海商品住宅成交走势看，近年来，宁海房地产需求市场呈现出平稳发展的趋势，2010年共约成交了1500多套（截至2010年12

6、月中旬），成交价格在11000元/㎡左右，这个价格与2009年价格相当，宁海楼市价格得到有效控制。宁海楼市综述目前城区商品住宅价格在13000/㎡左右。未来市场逐渐走向高端，产品呈现不同程度升级，本项目面临潜在威胁。2011年下半年，本项目竞品供应量将有15-20万方，2012年则达30-35万方。产品供应档次趋于高端，高层和别墅复合型产品占据市场主流。市场主力供应户型在100-140平米。竞争市场分析城北板块城东板块13000元/㎡左右14000-15000元/㎡科技园板块13000-14000元/

7、㎡城西板块13000元/㎡左右本项目尽管说宁海整体房地产市场供应相对短缺，但从长远看，市场竞争将趋于激烈，尤其在宏观政策大背景下，客户储备量受到明显压制，楼盘间的竞争势必拉大。得力.紫金花园大都.上东国际大都.西城国际本项目目前宁海城区在售楼盘不多，主要有得力•紫金花园、大都•西城国际和大都•上东国际等尾盘项目，对本项目并未构成显著影响。交通自在城已开盘，较大规模，与本项目高层产品会有一定客户竞争关系。交通自在城在售楼盘分析案名产品总建面积（㎡）价格（元/㎡）优惠推出时间销售率备注紫金花园9栋高层、5

8、幢19套排屋11万㎡高层135-138三房二厅二卫；162-168四房二厅二卫；184四房二厅三卫，排屋270-290，五房三厅四卫高层均价15000别墅未定暂无高层2010年6月开，排屋未售高层仅剩6、7套大房源在售（位于11-12层，面积在184平方米）多为市区高端客户，本地客户购买，客户注重地段和生活配套，喜欢90-100㎡小面积上东国际高层、叠加别墅15万㎡高层52-140，叠加别墅210-240的四房高层12600、叠加别墅16000起购房享总