保障性住房融资法律问题的探析

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1、保障性住房融资法律问题的探析1.1选题的背景住房保障乃民生大事。住房问题的产生与住宅的性质密切相关,住宅需要一次性的大量投资,易产生供需矛盾。伴随着我国从计划经济时代向市场经济时代转型,住房的市场化和商品化进程加快,住房制度改革也随之不断深化,公民通过购买商品房等方式拥有了自住房,居住条件有了很大的改善。一部分公民已经拥有一套以上的住宅,实现了“居者有其屋”。而部分中低收入人群却由于商品房价格急剧上升,并不具备依靠收入购置住房的能力,住房比较困难。住房权是一项基本权利,政府负有保障公民住房权实现的义务。保障性住房以政府主导的模式为中低收入群体提供住房保障,旨在解决因“市场失灵”而导致的住

2、房问题,解决因房地产供需不足而产生的矛盾,进而实现社会的公平正义维护社会的和谐稳定。保障房的建设是政府为公民提供公共服务、实现公民住宅权、保障和改善民生,完善社会保障制度的重要举措。自上世纪90年代初,我国展开住房改革的试点工作开始,党中央和各级政府一直高度重视保障性住房建设,采取多项措施推动此项工作开展。2007年国务院颁发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》①,对继续推进经济适用房制度,建立、健全廉租房制度等提出明确而具体的指导意见,具有一定的指引性和可操作性,为我国下一步推进保障房建设指明了方向。在此文件的指导下,各地政府纷纷增加财政投入,积极探索进行“政府主导、社会参与”

3、的保障性住房建设,以改善困难群众的居住条件。党的十八大提出建设新型城镇化发展的重大战略,保障性住房建设是新型城镇化建设的应有之义和重要内容,事关我国全面建设小康社会能否顺利实现。在“十二五”规划中将保障性住房建设作为政府工作的重要内容,提出加强棚户区改造等多种措施。2015年是“十二五”规划的最后一年,如何实现国务院对保障房建设的任务部署,完成3600万②套保障房建设目标,是一项关系民生的重要历史任务,也是值得理论界和实践界关注的重要课题。1.2研究的意义1.2.1理论意义从理论上看,有关保障性住房的研究成果颇丰。但是有关保障性住房融资的系统性成果还不是很多,有待进一步探索。本文将在总结

4、现有的融资模式存在问题的基础上,重点研究、探索新型融资渠道,比较、分析各种融资模式的优缺点,为探索适合我国国情的融资模式提供理论支持。此外,通过研究政府、市场和社会在保障房融资中各自的功能和职责,旨在进一步厘清政府、市场和社会的关系。为多元主体共同参与保障房建设,形成“政府主导、市场调节和社会参与”的机制提供理论保障。1.2.2实践意义当前,我国的保障房建设已经取得了很大的成效,许多中低收入者受惠于保障房建设。在取得一定成绩的同时,我国的保障性住房建设也面临着许多困境。其中,融资难等问题直接制约着保障性住房的发展。积极扩展新型融资渠道,构建多元化的融资模式,加大保障性住房的融资力度,有利

5、于缓解政府财政压力,弥补资金缺口,推动和促进我国保障房建设,并对实现我国住房保障的目标,解决中低收入者住房困难有重要意义。此外,在客观上可以有效缓解房价上涨过快,对稳定房价也有一定的作用。第2章保障性住房融资的基本理论2.1保障性住房的概念保障性住房在各个国家和地区具有不同的表述方式。在新加坡,保障性住房一般被称为“组屋”,在我国香港地区一般称为“公屋”或“公共公屋”。依据相关立法,在我国,保障性住房,又称保障房或保障安居工程,是指“按照规划由政府投资建设或者通过其他途径筹集的,以限定的价格和标准,向符合条件的住房困难家庭或单身居民出租、出售的住房”。①伴随着住房市场化进程,一般公民需要

6、通过购买商品房的形式获得住[1][2]下一页房。保障房是与之相对应的一种住房形式,旨在向有住房困难的低收入群体提供住房保障。不管保障性住房的概念如何界定,也无论是否采取保障性住房这一名称,其性质在各个国家基本相同,即房屋具有一定的公益性,通过出售或出租的方式,为住房困难的人提供住房帮助。保障性住房建设是利国利民的重大民生项目,对于改善公民居住条件、改善和提高民生、维护社会稳定具有重要意义。从世界范围看,各国政府都十分重视住房保障建设,为住房困难的公民提供住房保障是政府重要的职责。我国自城镇住房制度改革以来,一直在积极探索建立一套适合我国国情的保障房制度。经过多年发展,保障房建设已经取得一

7、定成效,初步形成了保障性住房体系。包括廉租房、公共租赁房在内的“两租房”,低于市场价的经济适用房和限价商品房,以及在棚户区改造中所建的保障性住房。该体系的建立对于缓解住房供需矛盾、解决居民住房困难大有裨益。2.2保障性住房的发展我国保障性住房的发展经历了一个认识不断深化、制度渐进完善的历程。在计划经济时代,城镇居民主要通过福利分房的形式获得住房。当时,许多房子都属于单位所有,工人享有居住和使用权。伴随着改革开放,我国开始尝试住房改革