2009年9月成都保利大源项目定位思考方案

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1、保利大源项目定位思考世家机构二零零九年九月思考路径本体发展条件解析市场竞争环境研究发展策略建议项目定位2010年，除在售的“保利公园198”项目将继续推进之外，“领事馆项目”、“石象湖项目”、“城南地标项目”都将陆续启动，需要大量的现金流支撑。从这个方面看，本项目2010年入市必将承担为保利多个项目的运作输血的部分功能。我们对本案目标的理解在合理利润的前提下实现项目的安全、快销。第一部分本体发展条件解析区位条件交通条件景观资源条件开发商条件指标条件项目位于城南天府新城大源组团——市场主流板块地块现状地块位置大源组

2、团是规划发展的天府新城中央居住区，我们的项目正处在城市发展的主流板块内。大源居住区中央商务区区位条件路面交通地铁地上交通：区域内有天府大道、元华路、站华路等多条主干道，纵横路网已基本形成；地块四面均临规划道路，目前除北侧拓新西三街（双向八车道）已呈现并通车之外，其余规划道路都尚未呈现。地下交通：项目附近有地铁一号线和五号线通过，距地铁一号线天府软件园站直线距离在2.5公里左右，短期内地铁概念不明显。本项目具有一定的交通优势。交通条件地块内景观资源丰富，除一个规划百亩的市政公园，还有一条河面宽度约15米的河流穿过。

3、公园意境图河流生态景观资源丰富。景观资源条件具体指标地块规模（亩）用地性质规划指标容积率建筑密度限高地块177.91住宅用地（可兼容≤20％的商业）总体≤3.3住宅≤3.0总体≤40%塔楼≤22%≤100米地块268.42住宅用地（可兼容≤20％的商业）总体≤3.3住宅≤3.0总体≤40%塔楼≤22%≤100米地块352.98住宅用地（可兼容≤20％的商业）总≤3.0总体≤40%塔楼≤20%≤100米地块被规划道路以及公园等划分为相对独立的三块地，开发价值各异。项目总规模较大，约200亩，具备大盘品相。容积率较低

4、，可打造具有舒适居住尺度的高品质社区。开发指标条件保利，意味着什么？央企开发经验保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企。而中国保利集团公司系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业。在全国，保利的发展足迹遍布以广州、北京、上海为中心的18个城市；在成都，截止2009年，公司已经有保利公园198、保利石象湖国际乡村俱乐部、美领馆项目等多个项目实施运作。经济实力保利具有国家一级房地产开发资质，名列国有房地产企业综合实力榜首，并连续三年蝉联央企房地产品牌价值第一名。2

5、006年7月，公司股票在上海证券交易所上市。截止2009年6月，集团合并总资产逾1000亿元，位列中央企业资产规模第一方阵。开发商条件项目具有区位价值较高、地块规模较大、交通便捷、景观资源丰富、开发商品牌影响力强等打造高品质居住社区的先天条件。小结虽然项目地具有较高的区位价值，但由于该区域起步早、发展快，因此区域内竞争也非常激烈，由此，我们需要对项目所在的整个南延线房地产竞争市场进行详细研究，了解本案将面对的市场竞争态势，选择自己的竞争策略。第二部分区域市场竞争环境研究市场大势背景区域市场竞争格局市场机会点探寻项

6、目比较优势挖掘典型个案研究2009年上半年城南住宅市场新增供应量大幅萎缩，而成交量成倍增长，整体市场呈现明显复苏迹象。市场复苏，刚性需求集中爆发的同时，改善性需求、投资性需求也逐步入市，支撑城南整体成交均价的稳步走高。量价齐升，整体利好。市场大势背景板块属性发展现状站南组团配套完善的高端居住区从2004年开始启动，是三个区域中起步最早的区域。和黄、九龙仓、中海、合景泰富、深长城、蓝光等品牌开发商云集此地，同时欧尚、迪卡侬、宜家等相关生活配套不断完善，使其成为目前三个区域中发展最为成熟的区域。大源-会展板块未来城南

7、的中高端居住区从目前的情况来看，大源板块是目前三个区域中发展相对滞后的区域，但是该区域起步晚，起点高，规划配套完善，存量土地巨大，且中海、华润、嘉里、建发、复地，伊藤等品牌企业已纷纷入驻此区域，因此可以预见该区域发展为城南的高品质核心居住区指日可待。华阳板块配套生态型居住区该板块从区位上看已经不在天府新城的规划范围内，目前集中了雅居乐、新世界、新鸿基、万华等众多一线开发商，是南部新城的综合性次级中心，发展以城市公共服务综合功能、高新技术产业、生活居住为主的生态型城区。竞争格局概述区域市场竞争格局板块楼盘个数总建筑

8、面积（万m2）剩余体量（万m2）站南组团6386.6306.11大源-会展板块6266.2147.74华阳板块24962.82698.2汇总361615.621152.05在售项目存量情况目前各片区在售楼盘共36个，住宅总体量达到了1615.60万平米，还未推出的体量共1152.05万平米，市场供应竞争压力较大。其中，大量的竞争来源于华阳板块，但由于其区位价值于产品定位和