我国发展房地产投资信托基金的可行性分析

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1、我国发展房地产投资信托基金的可行性分析内容摘要:发展REITs需要一系列条件的支持:完善的社会信用体系，清晰的产权关系，完善宽松的法律环境，理性成熟的投资供求主体。从我国现状来看，我们在法律和政策、供求主体、经济和产业等方面具备了一定的可行性基础。如果将可行变为现实，我们还需要在发展REITs的选择对象上、法律制度上、完善机构和人才培养上以及风险控制上作出努力。关键词:REITs可行性基础从国际范围来看，房地产投资信托基金在发达国家已经很成熟了，而在我国还是一种新生事物，处于发展初级阶段。发展房地产投资

2、信托基金的必要条件发展REITs（房地产投资信托基金）可以在银行紧缩贷款的情况下拓宽资金来源，降低金融风险，为投资者提供多元化的融资渠道，繁荣房地产市场，但前提是必须具备一定的条件：社会信用体系的支撑。信用制度是市场经济的重要组成部分，也是市场经济制度有效配置资源的重要前提。房地产信托本质上是信任基础上的委托投资，因此完善的信用体系非常重要，它决定了房地产投资信托的各个环节能否继续进行。信用程度高，REITs的风险和收益匹配处于平衡状态，发展也顺畅。清晰的产权关系。在国外的REITs发展中，由于大都实行

3、的是私有制度，本身具有明确的产权制度和清晰的产权关系，基于财产所形成的法律关系也比较容易理清。而在我国，由于产权制度的不健全，清晰的产权关系是发展REITs非常重要的前提条件，是确定REITs成立、运行、收益分配等的重要考虑因素。完善宽松的法律环境。REITs是建立在信用基础上的，以利益为目的的，难免会出现由于不规范运作所带来的市场失灵问题，产生风险，虽然一定的风险是必要的，但超出收益匹配的范围，就会损害市场的运行，如道德风险、经营风险等。因此完善的法律环境是必须的，通过一系列法律规范使REITs的发展

4、规范化。同时，REITs在很大程度上属于大众投资的范畴，法律环境需要完善，也需要宽松，才能起到聚集闲散资金、提高大众投资热情、满足房地产资金需求、分散金融风险的目的，否则过紧的法律环境会阻碍REITs的发展。理性成熟的投资供求主体。REITs的参与主体，如政府部门、投资者队伍、投资基金的管理者，他们是否成熟，是否理性对于REITs的发展和完善同样重要，尤其是在发展的初期阶段。判断投资主体是否成熟、理性关键在于是否具备科学的风险意识。我国发展REITs的可行性法律和政策基础。在党的十六大三中全会上，我国第

5、一次将信托提到一个高度，与银行、证券和保险共同成为金融业的支柱。从1979年产生信托业以来，我国先后出台了《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》等，以及发布的政策文件，如一连串调整房地产融资的文件，这些构成了REITs赖以运行和发展的政策基础。供求主体基础。如今我国REITs发展面临的情况跟当初美国的情况近似，一方面房地产企业的融资方式发生了变化，过去单一依赖银行的做法很难行的通了，据估测，很长一段时间里，银行贷款占开发投资的比重始终维持在50%-6

6、0%,大大高于发达国家的15%-20%，造成了大量的银行不良资产，给金融系统的稳定带来威胁。中央银行在“121号文件”和“212号文件”中对银行贷款的进入门槛进行了重新设置，因此不管是大型还是中小型企业都需要拓展融资渠道，尤其是REITs这样的融资工具。另一方面，个体投资者群体形成,房地产是一项能够产生稳定未来收益现金流的资产，个体投资者希望参与房地产收益的分配，但由于房地产的价值巨大，过去参与的方式就是购买或出租，渠道单一，对象仅限于价值较低的住宅，因此迫切需要一种更加灵活、更加容易的参与方式。还有，

7、就是我国的机构投资者慢慢成熟，数量和质量都在不断提高，包括直接投资的房地产信托公司和国外产业投资基金；间接投资的券商、证券投资基金、人寿保险公司、储蓄机构和退休基金等，它们有着共同的特点就是：资金来源或者负债以长期资金为主，如人寿保险和退休基金，因此它们偏好于具有长期收益结构的投资;追求长期稳定的收益来满足本身或委托人的要求。经济基础一一城乡居民的储蓄额增长。从改革开放以来，人均GDP不断增长，1980年人均GDP为460元，而XX年人均GDP已经达到1703美元。在收入水平迅速增长的同时，无论是定期还

8、是活期，居民储蓄额一直处于上升趋势，重要的原因在于缺少一种稳定灵活的金融工具来吸收这部分存款。从1996年-XX年,不管利率怎样下调，储蓄只升不降，从1996年到XX年底储蓄总量由亿元增加到14多亿元，九年增加了10亿元多。在1996年之前，年均增长速度在30%以上，而从1996年之后到2000年，年均增长速度不断下降，从1994年的％，一直下滑到1998年、1999年、2000年的％、％、％，同时，新增储蓄存款的增长速度开始出现负值，从X