房地产调控方略探析

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1、房地产调控方略探析摘要：现阶段，我国住房产业发展整体超前，阶层多极分化，区域性过剩，局部性奢侈。同时，房地产业结构性、区域性问题比较突出。政策性支持与调控反复无常，反市场、逆规律成为常态，人为制造并扩大矛盾，是房地产业及其问题的主导者。房地产业目前存在的系列矛盾问题，可通过简捷税收措施，抓牢根本精准调控，提纲挈领纲举目张，针对性、系统性、一次性地彻底解决。关键词：房地产调控房地产增值税房地产资源税中图分类号：F293.3文献标识码：B1.房地产业状况1.1我国房地产业发展概况据国家发改委数据信息，2015年我国城市化率达到56.1%。城镇化规划提

2、出，到2020年，常住人口城镇化率60%左右。2016年10月190,住建部部长陈政高称，我国城镇和农村的人均住宅建筑面积分别超过33平方米与37平方米，位居全球前列。1.2我国房地产业存在的矛盾和问题一方面，作为发展中国家，以我国人口现状，考虑人均资源量，对比国际平均水平，我国住房产业发展整体超前，阶层多极分化，区域性过剩，局部性奢侈。另一方面，房地产业结构性、区域性问题比较突出。一线城市房地产市场持续高涨，价格虚高供不应求，生活成本不断提高，越来越影响城市长期发展；三四线城市商品房存量居高不下，房屋空置率高，“鬼城”频现，成为地方巨大负担。另

3、外，二线城市发展过度偏重于房地产业，靓丽GDP中潜伏问题和危机，一俊难掩百丑，对经济社会持续发展形成制约。1.3我国房地产的派生问题长期以来，房地产价格周期性地反复大涨，开发商和炒房者轻易赚取暴利，以至于上市公司频频靠卖几套房子扭亏而保壳，颠覆了社会、企业传统盈利法则和社会价值观。群起响应趋之若鹜，不仅全民炒房，实体企业也纷纷放弃主业，引发连锁反应，导致系列重大问题：产业机构严重失调，经济发展严重失衡，“脱实向虚”现象日益突出。即房地产相关产业高歌猛命M，社会资源过度集中、低效、错配与此；百业萎靡不振，发展乏力，实体产业“空心化”日益加重；金融杠

4、杆逐步加大，资产泡沫相应增大，社会金融风险等随之提升。各级政府不得不大力治理，因避重就轻弃长图短，反复出现“一控就死，一放就乱”的局面，攻坚克难的效果似乎有限。1.房地产调控2.1我国住房调控大致分为三个时期紧缩时期、放松时期和严厉时期。始自2003年的121号文的隆重出台，到18号文对121号文的“反戈”，再到2004年的“8•31”大限，以及此后2005年的新旧“国八条”，到2006年的“90/70”新政，2007年的“二套房”新政，2008年12月松绑二套房贷，取消城市房地产税，到2011年出台的“限购令”。近两年的取消限购和重新限购的反复

5、等，中国的房地产市场经历了漫长、曲折的调控历程，调控效果却差强人意。2.2我国住房调控存在的问题首先，长期作为支柱产业，房地产是推动社会经济发展的重要力量，更是地方政府的财政之源泉和依靠。政策性支持与调控反复无常，反市场、逆规律成为常态，人为制造并扩大矛盾，是房地产业及其问题的主导者。其次，房地产开发商因势利导推波助澜，收买媒体声嘶力竭，人为操纵、夸大、制造恐慌，各种手段无所不用其极，长期误导消费者。第三，短时、片面、功利性调控举措，应对长期、系统、根本性问题，效果自然大相径庭，有时甚至适得其反。长期调控的结果，不仅厚此薄彼顾此失彼，人为制造不公

6、，也误导产业信息，扭曲民众需求，扰乱住房市场固有秩序，导致房地产价格阶段性跌宕起伏；炒房族大肆提高金融杠杆，导致资产泡沬，局部甚至严重失控，可引发系列问题和风险。第四，经过周期性的反复折腾，房地产问题似乎己成“尾大不掉”的顽症，如幽灵般如影随形循环往复。1.房地产本位3.1住房定位首先，住房是用来住的，是广大民众的基本需求。像空气、食品、衣服一样，住房是广大民众生活生存的必需品，须得到比较好的解决。其次，土地是社会的关键公共、共享资源，我国人均土地仅为世界均值的三分之一，应全方位平衡各人群间的权益；房地产业关乎国计民生，影响整个世代，称为战略产业

7、也毫不为过，须确保房地产业的长期持续健康发展。第三，住房“牵一发而动全身”，建房只是万里长征的第一步。民众的需要是全方位的，并以住房为中心。城市化绝不是简单的住房化，必须全面满足民众的工作、生活需要，包括就业、交通等生产方式，市场、学校、医院等生活方式，须有完善的社会保障体系，完整配套的服务设施，能够全方位持续满足广大民众的生产生活需要。3.2买、租并举民须有所居，不等于须有其屋，并非家家、人人自有住房。贫富不均、贫富悬殊是国际社会的普遍现象，我国住房自有率远高于国际平均水平，一线城市住房自有率更高。我国住房整体基本满足，结构问题突出，无房者主要

8、是新增城镇居民。新增城镇居民购买力低下，大多根本买不起住房，高房价不能绑架贫穷家庭，尤其不能任由炒作造成价格虚高。大力规范发展租房市场，