中国房地产调控思路探析

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1、中国房地产调控思路探析在社会主义市场经济条件下，对房地产市场的调控一般来讲有两种办法。一种是用经济杠杆来调控市场供求，使房地产市场保持基本平衡。在经济杠杆调控类别里，信贷调控是对房地产市场作用最广泛、力度最直接、效果最理想的一种市场经济调控方式。另一种办法是用行政手段来调控市场供求，通过行政干预来限制或增加住房供求，维持房地产市场的的基本平衡。我国的房地产已经历了30多年的发展历史,如何选择最优的方法进行宏观调控，保持房地产业的平稳健康发展，是需要重点研究的问题。本文从我国房地产调控的实际出发，作如下探索和思考。一、我国房地产调控的方法选择和效果

2、分析（一）、2003年8月，国务院下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号），是第一个体现房地产调控的文件。该文件在坚持住房市场化基本方向的前提下，主要使用了土地调控的手段。明确："对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。”同时提出：“普通商品住房和经济适用住房供不应求、房价涨幅过大的城市，可以按规定适当调剂增加土地供应量。”由于国发[2003]18号是以肯定房地产业的产业地位和促进房

3、地产的发展为主基调，因此，该文件下发后，促进了房地产供求两旺，房地产市场发展迅速。（二）2005年3月，国务院办公厅印发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电[200518号）。该通知针对一些地方住房需求偏大，建设成本上升等原因，导致住房价格上涨过快的问题，提出了八个方面的措施。这些措施重在市场监管，特别是用行政手段调控住房需求。如要求对住房价格涨幅超过当地居民消费价格指数一定幅度的地区，有关部门可采取暂停审批该地区其他建设用地，暂停提高公用事业价格和收费标准等措施。'‘着力增加普通商品住房，经济适用住房和廉租房供给，提高其在市

4、场供应中的比例，有计划的增加普通商品住房和经济适用住房建设规模，并对外公布”。2005年4月，国务院办公厅又转发了《建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发[2005】26号）。该意见在进一步强调结构调整、土地监管、信贷管理、保障房建设、规范市场秩序外，提出了调整住房转让环节营业税政策，即从6月1日起，对转让购买不到2年或超过2年的非普通住房，按销售收入全额或差额征收营业税。上述两个调控文件的措施由于过分偏重于行政手段，且这些手段的针对性不很强，力度不够大。因此抑制房价上涨的效果并不明显。在一些地区由于卖主税费转嫁，形成了市场的新一轮

5、上涨。（三）2006年国务院办公厅转发了《建设部等部门关于调整住房供应结构提高住房价格的意见》（国办发【2006】37号）。九部门意见在强调调整住房供应结构、控制拆迁规模、加强市场监管等行政性措施的基础上，首次以经济手段为主调控房地产市场。出台了个人购买住房不足5年转为交易全额增收营业税。将个人住房按揭贷款首付款比例从百分之20提高到百分之30的政策措滋。经济调控措施特别是信贷措施的出台，一定程度上抑制了住房需求，减缓了价格上涨的幅度。但由于我国压抑几十年的住房需求在全面释放，加之大规模城市拆迁带来的被动性需求的住房价格持续上涨带来的投资投机性需

6、求，使得房价上涨的方向并未改变。跨过2007年后，房价运行尚有继续扩大的趋势。直到2007年9月27日《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》出台后，房地产市场才开始发生质的转变。一线城市房地产价格开始回落，商品房销售逐渐下降。此后近一年多时间，房地产价格进入低迷状态。银监会的《通知》延续了国办37号文的规定，在明确提高90平方米以上的住房首付款比例（提高到30%）的基础上，将二套房贷首付款比例提高到40%,贷款利息提高到基准利率的1.1倍。尽管05年以来的房地产调整政策发挥了一定的积极效应，但确实是银监会的二套房贷政策成了

7、让房地产市场掉头的最重要力量。（四）2008年，国家为了拉动内需，促进经济发展，国务院办公厅出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。在这个意见中，最关键的调控政策是两项：即将购房后再转让征收营业税的时间从5年减为2年以及取消二套房贷调控政策。而其中取消二套房贷调控政策，将二套房贷首付款比例恢复至30%,利率恢复到基准利率或优惠利率，对房地产市场发挥了最有效的推动作用。此后不到半年的时间，房地产市场逐步摆脱低迷状态，商品房价格重新进入上升通道，房地产经历了新一轮的快速发展。（五）2010年1月，针对房地产市场回升。部分城市出现房

8、价上涨过快的问题，国务院又出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发【2010】4号）。该通知中的调控政策除了增