2009年2月青岛东海路9号豪宅地产项目营销推广整合方案

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1、2009年2月东海路9号2009年营销推广整合方案我们的目标是：快速销售A栋剩余房源和B栋新房源！我们试图回答如下问题，而之后主要的论证过程也将基于如下考虑：我们面对的市场是怎样的？竞争对手的情况是怎样的？我们的情况是怎样的？我们已成交的客户是怎样的？我们A栋剩余房源和B栋新房源面对的客户是怎样的？这些预想的客户与已成交的客户有什么区别？我们最终能归纳到的目标客户群的阶层特征是什么？我们针对产品特征和客户特征的营销策略是什么？我们针对产品特征和客户特征的广告策略是什么？此营销方案和营销目标能顺利实现的关键点在哪里？……思路现在的市场是怎样的？金融海啸、行情偏冷、观望情绪显著有限的客户资源成为抢

2、夺重点要接招，更要先发制人目前突围乏力、未来输赢难预料竞争对手有哪些？同城竞争对手筛选标准产品市场定位类似性产品客户定位类似性产品品质类似性（区位、主力户型面积、容积率、建筑形式、服务品质等）价格区分入市时间、投放量与去化量等项目综合影响力柏丽澜庭凯悦中心麦岛金岸……竞争对手是怎样的？同城竞争对手对比分析1同城竞争对手对比分析2同城竞争对手对比分析4同城竞争对手对比分析5同城竞争对手对比分析6同城竞争对手对比分析7同城竞争对手对比分析8同城竞争对手对比分析9同城竞争对手对比分析10同城竞争对手对比分析11我们和竞争对手的去化产品的户型价格是怎样的？青岛市高端住宅项目——户型面积及价格情况比较类

3、别柏丽澜庭凯悦中心麦岛金岸东海路9号现价23000-32000元/M219000-30000元/M215000-22000元/M228000-35000元/M2户型面积139-220M2二室二厅78-91M2一室二厅140-159M2二室二厅140-200M2二室二厅260-270M2三室二厅110-140M2二室二厅167-189M2三室二厅270-320M2三室二厅其他面积复式170-200M2三室二厅197-219M2四室二厅其他面积复式其他面积复式>360M2复式主力总价区间400-800万元200-600万元220-350万元400-1000万元我们和竞争对手的去化情况是怎样的？签约

4、次数柏丽澜庭凯悦中心麦岛金岸东海路9号年份/月份2008年前41/502642008年1月402212008年2月722112008年3月1714812008年4月1733962008年5月682962008年6月782322008年7月2101812008年8月1021162008年9月35032008年10月311022008年11月501612008年12月1722532008年1月-12月合计984226233合同撤销次数10406合计已售套数1384272491总套数2063761023365可售套数68334299274去化率67%11%71%25%其中住宅已售套数13819725

5、91住宅总套数206311974365住宅去化率67%6%74%25%青岛市高端住宅项目——去化情况比较我们A栋剩余房源是怎样的？剩余房源。主力户型：3房或以上/套主力面积：300平方米或以上/套主力总价：800-1200万元或以上/套产品形态：超高层海景精装修服务式公寓产品进度：现房我们B栋新房源是怎样的？新房源。主力户型：2房或以上/套主力面积：160-220平方米或以上/套主力总价：360-800万元或以上/套产品形态：超高层海景精装修服务式公寓产品进度：现房备注：B栋外部景观较A栋整体稍差。楼盘名称典型优势/劣势分析柏丽澜庭S：海景、传统户型设计、通透、创新阳台设计、低公摊、低密度。W

6、：毛坯房与精装修的简单叠加、轻视服务品质。凯悦中心S：海景、国际顶级团队、产品硬件品质高、户型类型全面。W：市场定位、客户定位、价格定位、营销策略均不够准确。麦岛金岸S：滨海、传统户型设计、通透、功能分区明确、户型类型全面。W：毛坯房为主、客户同质化较差。世纪名人广场项目S：显著海景、显著区位优势（出则繁华、入则宁静）、人文底蕴较为厚重（八大关）。W：产品力预计一般。东海路9号S：显著海景、显著产品力（产品品质+服务品质）、以客户为中心进行产品营造的产品理念。W：营销推广之于产品品质体现和总体销售业绩的贡献率较低。竞争产品对比分析SW简要结论项目机会点【O】分析楼市下行，接近探底，高端楼盘价格

7、调整较小。部分拥有闲散资金的客户，投资渠道较窄且其他渠道目前均不理想。奥运会后，青岛的知名度扩大，对外地客户有一定号召力。竞争性楼盘均不是现房，缺乏较好的体验。项目SWOT分析项目威胁点【T】分析目前存在竞争的几个楼盘，更接近于传统社区，户型方正，有阳台，价格上也有一定优势，形成客户分流。2009年新入市的楼盘，在景观资源上、地段上并不比东海路9号差，更有新的定价优势，相比有较高的性价比。总体经济