豪宅营销推广策略

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1、唯我.皆失色营销推广策略报告纲要本项目属性再阐述定义豪宅项目理解项目营销解析推案策略项目属性再阐述关键词中国，厦门，鼓浪屿，海景豪宅引言豪宅操作模式欲望Desire稀缺Rare时尚Fashion身份Status豪宅关键词：豪宅营销秘籍Ⅰ：要做当期老大豪宅营销秘籍Ⅱ：相同招数不能用第二次豪宅营销秘籍Ⅲ：此前所享，皆属平常豪宅营销模式为什么LOUISVUITTON每一次Logo颜色或形式的改变，都会重复赢得时尚界的疯狂追捧？品牌品质品位欲望为什么RollsRoyce每年300多辆纯手工制造的昂贵轿车，会让全世界众多富豪望眼欲穿，拥有财富却未见得能拥

2、有一辆RollsRoyce？NotJustForBut欲望是非必需的，是超越物质需求的精神满足。欲望永远追求满足但又无法永远满足，所以具有无限性。欲望是人性的弱点，导致人产生了非理性的精神需求。非理性精神需求追逐时尚潮流元素占有稀缺并炫耀渴望尊贵至尚的地位时尚感稀缺感身份感城市豪宅的购买——受欲望所驱使。故此，豪宅的营销——迎合客户的欲望需求。豪宅成功营销动作：时尚感稀缺感身份感营造房地产市场黄金定律：地段，地段，还是地段。区域质素的优良决定豪宅的营销方向。区域特征区域发展阶段豪宅成功营销方向陌生区域，认知度低区域“婴儿”期区域发展迅速，拥有一

3、定区域价值区域高成熟度，区域价值已被充分认可区域“少年”期区域“成年”期“告诉别人她会长得很美”重新定义区域价值，提升形象“告诉别人她美得与众不同”基于区域价值，重新定义产品“告诉别人她是完美的”利用成熟区域价值，将项目细节全面放大营销方向营销动作时尚感身份感稀缺感定义区域定义产品细节放大豪宅成功营销：在区域质素决定的正确营销方向上，完成三方面的营销动作。豪宅营销模型项目理解位置：厦门市思明区民族路南侧；占地面积：5263.709平米；建筑面积：38018.47平米；住宅面积：29542平米；容积率：5.64；绿化率：30%；户数：共160套；

4、资源条件：本项目位于厦门市思明区紧挨世界著名景区鼓浪屿景区，是厦门市西海岸规划控制中保留的唯一直接临海景的高尚住宅，同时也是厦门富人区气质最为纯粹的地方。项目概况介入背景与目标市场影响：全国主要城市及厦门市场2009年第三季度出现价涨量跌；区域价值：当代.天镜是位于城市中心的传统豪宅片区之一，紧挨世界著名景区鼓浪屿，被客户和市场所广泛认可；市场相对竞争：云顶至尊及海峡国际社区两个项目现阶段为厦门高端项目，存在部分富人客户提前分流；裕景中心项目存在潜在威胁；本项目既定目标：树立项目高形象及高知名度；充分提升项目品牌及发展商品牌；项目背景得到客户高

5、度认可，成为厦门豪宅标杆项目；项目拥有较高美誉度与良好客户口碑；项目项目最终实现利润最大化本公司操作目标介入时间：当下介入方式：策划销售代理四、项目SWOT分析S1：接近轮渡区域，近享中山路商圈商业配套S2：眺望鼓浪屿，顶级风景，“鼎”层崇荣S3：岛内市中心，稀缺一线海景纯住宅社区S4：多所名校环绕，这是一个城市的文化积淀人文区S5：150米高的现代风格建筑，老市区，新味道O1：岛内老城区真正意义上“繁华与宁静”兼得的位置，绝无仅有；O2：厦门岛内中心地带，海景区域开发有限O3：厦门地产市场回暖，厦门房地产走出低谷，迈入健康发展的轨道O4：海西

6、建设，厦门城市发展提升房地产价值机会点优势劣势威胁点W1：位于厦港老城改造区，房屋老旧，影响项目品质感W2：西北方向，海景景观被外贸宿舍等多层住宅遮档，导致低‘楼层住宅景观面较差W3：项目本身占地面积小，难以形成大盘气势W4：项目本身配套种类少，降低项目档次W5:产品规划不完全具备豪宅条件T1：规划建设的福隆集团办公大楼，影响楼盘景观面和私密性T2：鹭江海景已经销售尾期，但其楼盘形象定位为中档，影响本区域的档次T3：厦门楼盘多以海景为主打产品，以海景提升附加值的空间有限。项目SWOT分析项目营销方向确定与执行鼓浪屿区域地处城市中心，拥有绝佳自然

7、资源，是厦门市发展成熟的传统豪宅区。区域特征区域发展阶段成功营销方向区域“成年”期利用成熟区域价值，项目细节全面放大放大鼓浪屿地块价值，利用千万楼王拍卖所引起的关注，炒作鼓浪屿旁厦门顶级豪宅的概念；在全方位精心打造产品的同时，放大大堂的展示，奢侈大堂、挑空楼梯间、豪华装修、顶级配置；放大尊贵服务展示，注重每一个可以为客户提供的细节服务。当代·天境项目营销解析完成项目营销动作时尚感“豪门夜宴千万楼王拍卖活动”冠名高尔夫比赛举办当代.天境鉴赏酒会国际游艇展社区周边老建筑改造炒作项目土地价值此后，城市再无如此规格之土地……完成项目营销动作稀缺感楼梯

8、拥有10米大堂挑空；一对一的高品质物业服务售楼处入口前规划设计私家林荫路，气势恢宏，路的尽头开启一个阶层。身份感客群定位认可中山路成熟生活氛围的认可鼓