2008年成都靖兴街安靖项目定位报告

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1、安靖项目定位报告策划部目录第一部分项目情况第一部分市场研究第二部分主要竞争板块解析第三部分目标消费群定位第四部分产品定位第五部分规划设计建议第六部分产品亮点提炼第七部分营销延展第一部分市场研究第一章安靖项目基本情况第二章安靖房地产市场分析第三章消费群分析第一章安靖基本情况项目地块基本情况我项目处于安靖镇核心区域—靖兴街，中国电信旁，与安靖镇政府隔街相望。项目占地约为18亩，周边配套完善，教育、医疗等相关设施齐备，交通便利。项目周边环境宜人，上风上水。地块位置图第一章安靖基本情况安靖地处成都平原腹心地带，位于“银郫县”东端，北邻新都

2、县大丰镇，南接郫县犀浦镇，东邻与成都市金牛区洞子口乡接壤，距成都火车北站仅5公里。全镇幅员面积22平方公里，辖1个社区，7个行政村，区域内居住总人口11万余人，其中本地常住人口2.3万余人,外来人口近8万人。安靖路线情况南向线路一：九鼎路经古靖路上成彭路依次可辐射剑龙钢材（电配）市场、西南药都、粮油食品批发市场、洞子口纺织品市场。（见上图）以上市场距离项目最远不超过5公里。南向线路二：九鼎路经成彭立交下接金府路、洞子口路、商贸大道、九里堤路、交大路。本线路辐射区域如下：金府商圈东侧、九里堤居住区；其次为荷花池、五块石商圈，远至高笋

3、塘512等建材市场。本项目距钢材城大约在3-4公里左右。距交大路二环路口不超过10公里。南向线路三：犀安路、沙西线，跨三环，下接金府路、交大路。本线路辐射区域如下：金府路西侧机电商圈、交大路及茶店子片区。西向线路：犀安路，安靖至犀浦仅4公里。到交大新校区3公里左右。安靖契机成彭高速入城段改造、沙西线改造将拉近成都与安靖的距离，安靖成为西北门户城市近郊区域，城市交通更为快捷；规划中的成郫灌城市轻轨起于地铁2号线成灌客运站，将途经犀浦，3年后建成投入使用。该线路的建设将大大提升三四环区域西北部人流物流通达度。地处郫县西部新中心规划区域

4、，将会有大型大量的市场搬迁至此，将加快安靖的商业繁荣。第二章市场调查根据安靖镇的实际情况，我们对于辖区内相对人流量、商业网点密集、环境较好的区域进行有针对性的调查。经过观察，重点对以下三个村的消费群调查。一、雍渡村二、土地村三、熹安村雍渡村基本情况：雍渡村面积6平方公里，其中本地3100人，本地人口和外来人口比例接近1:10。现有耕地面积1700亩。2005年实现二、三产业总产值8000万元。工业总产值5500万元，工业增加值2588万元。农业增加值480万2元，村内有规模工业企业2户，从事个体服装加工、绣花的加工业、作坊200余

5、户，其他工业企业4户。外来人员大多从事服装和建材加工，本地人的收入来源主要以房屋出租为主。雍渡村商业情况：本区域交通方便，是成都经成彭线到达安靖的第一村，道路规划较好；区域内集中大量外地经商户，商业较为繁荣，大多自主经营烟酒、服装、鞋业、电器等；区域内具有较大规模的市场，经营状况较为理想；聚集大量的传统手绣、现代“机绣”、“电脑绣”，融布艺加工、服装生产、软装饰品制作为一体的加工场；海霸王生产基地正在修建当中。总结：雍渡村是郫县城乡一体化工程示范村，修建了大量的安置房；区域内商家以富顺、巴中、中江、南充的外地人员为主。目前主要以租

6、住农民的安置房居住，居住条件不理想。区域内潜在消费群较大，但消费力较弱；土地村基本情况：交通便利，道路规划较好；商业网点较为密集，主要经营项目为通讯、餐饮、娱乐；距成都火车站仅5公里，成铁西环线穿镇而过，为土地村发展物流业和服装加工业提供了可能性；背靠荷花池、五块石、金府机电城等西南地区有名的大市场，直接促进了村庄形成“家家是工厂”的工业格局；人口流动量大，外来人口大大超过了本地人口，是本地人口的两倍多，导致了租房的市场需求；该区域有从五块石搬迁过来的食品批发市场和纺织品批发市场聚集2000家商户。注：该区域由于是经营项目具有一定

7、规模，有一定的积蓄，购买力较强。西安村西安村，目前安靖镇内商业网点最多，生活配套最完善、人口流动性最大、最繁华的区域；该区域主要以餐饮、服装等经营项目为主。本案属西安村地界；区域内也存在大量的绣花、纺织、手工艺等加工作坊；存在“府河新村”的小产权房。安靖市场情况总结：大量的外来人口，增大区域内消费需求；随着交通情况的改善，将加快房产开发速度；政府逐渐加大改造力度，将改善当地居住环境，为安靖创造更加适合居住的生活环境；区域内房产升值潜力较大。消费群情况分析被调查客群基本情况（数据更新统计中……）年龄分布22—25岁占2%26—30岁

8、占8%31—35岁占31%36—40岁占38%41—45岁占16%45岁以上占5%家庭居住结构夫妻两人占25%三口家庭占33%四口家庭占28%老人同住占15%其他占9%消费群情况分析目前居住情况商品房８％经济适用房　2%自建房12%单位分房3%租房