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1、上海新天地安信豪庭項目策劃安信集團2007年5月提要:一.項目概況二.市場定位三.目標客戶四.規劃設計概念五.發展規模六.投資概算及收益評估七.發展進度計劃八.銷售進度計劃九.項目經營管理十.專業顧問十一.安信置地簡介一.項目概況項目与上海新天地廣場一街之隔，新天地廣場座落在高雅繁華的淮海中路旁，黃陂南路和馬當路之間三万平方米的地塊上，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯處。這個項目以中西合壁、新舊結合為基調，將上海傳統的石庫門里弄与充滿現代感的新建筑群融為一体，集歷史、文化、旅游、餐飲、商業、娛樂、住宅和辦公等多功能的特色小區。附近有1.2萬平方米人工湖、3.2萬平方
2、米綠地,醫院、11万伏變電站、交通、水、气等基礎設施齊全。一.項目概況-地理位置位於盧灣區的中心部份，地塊面積為16,500平方米,東有淮海公園、太平橋綠地、西有復興公園、北有人民廣場綠地,為上海市中心區綠化率最高地段。一.項目概況–週邊環境新天地安信豪庭所在地一.項目概況–週邊環境中國共產黨第一次大會會址一.項目概況–週邊環境新天地廣場餐飲食肆一.項目概況–週邊環境新天地安信豪庭東面景觀一.項目概況–週邊環境新天地安信豪庭對面的酒店二.市場定位-數據分析根據上海有關房地產資料分析和市場調查所得,三種主要物業狀況如下:1.寫字樓:租金價格基本與香港灣仔、金鍾區的寫字樓同價,供
3、應量和空置呈中等狀況,經營利潤低,風險較高;2.中高檔住宅:價格定位在6千至1萬元間,本地公司有較高的土地存量,競爭相對激烈,利潤較低;3.精品豪宅:價格定位1.5萬元以上,供應量極少,市場需求旺盛,與香港豪宅價格有8倍比率。二.市場定位以人性、智能、環保、文化、創新為基本原則,創建上海最高標準的豪華住宅精品。三.目標客戶成功人士~中外企業領袖投資公司~購置物業收租四.規劃設計概念新天地安信豪庭住宅區的設計將以人性、環保、智能、文化、創新五項原則為設計主題，結合項目优越的位置和周邊的人文環境，創建一流的豪宅區。豪庭由兩排10至23層樓宇，並列成住宅小區，絹絹流水的小溪圍繞著整
4、個小區，小區內假山流水、小橋、中央綠地面積逾1万平方米，小區內人車分流，泳池、网球場等會所設施配套齊全，形成小橋、流水、人家的高規划標准豪宅區。五.發展規模佔地面積:16,300平方米容積率:3.2總建築面積:68,000平方米其中:地上建築面積52,000平方米商住面積:5,000平方米住宅單位約:250個(180-230平方米)地下建築面積16,000平方米停車位:200個總投資金額人民幣:6億元六.投資概算及收益評估1.技術經濟指標:土地面積約:1.63萬平方米容積率約:3.2總建筑面積約:6.8萬平方米其中:臨街商舖約:3,000平方米小高層住宅約:3.6萬平方米高層
5、住宅約:1萬平方米會館約:2,000平方米物業用房約:1,000平方米地下汽車庫:16,000平方米,約:200個六.投資概算及收益評估項目的优惠政策:1.土地款2.8億已包括土地出讓金;2.項目免所得稅(33%);3.城市大配套費減半。六.投資概算及收益評估2.成本支付:土地成本:2億8,000萬元,樓面地價:5,364元/平方米專業費用:800萬元(包括:市場顧問、建築設計、庭園景觀設計)建安成本約:2,500元/平方米*6.8=1億7,000萬元(包括:机電、外牆系統、庭園綠化、衛浴、廚房裝修及設備)配套費約:1,000萬元建設准備費約:1,500萬元(包括項目的中介費
6、用)財務費用約:8%=6,000萬元(1.5年)營銷廣告費約:4%=2,000萬元管理費用約:3%=2,000萬元(2年)不可預見費約:3%=1,500萬元項目成本合計:5億9,800萬元單方成本(按可售面積約5.98萬平方米):10,000元/平方米六.投資概算及收益評估3．收益評估:收入估計約:9億2,800萬元臨街商舖:(3,000平方米*30,000平方米/萬元)=9,000萬元小高層約:(3.6*18,000平方米/萬元)=6億4,800萬高層約:(1*15,000平方米/萬元)=1億5,000萬元車庫約(個):20万元/個*200個=4,000萬元2.毛利率:9億
7、2,800-成本5億9,800=3億3,000萬元3年回報率:37%若按投入3.5億元後開始賣樓即:年回報率為63%七.發展進度計劃1．項目實施進度預案2007.9底前10.31前11.30前2008.5.8前2009.12.31前簽訂意向書簽訂協議書簽訂合資公司交接土地竣工入住章程、合同書2．建設資金安排計划11.30前簽訂合同2月份起2008.5.82009.12.31付人民幣5000万元按拆遷進度付款付清土地款竣工結清款項3.項目啟動自2007年7月開始至2009年12月底前完成,合計2.5年。八
