中原-句容市12号地块以及仙林东路11号地块营销策划报告

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1、项目建筑策划分析–鸿堰村南侧地块经济角度分析项目建筑策划分析–鸿堰村南侧地块经济角度分析本地块遇到和仙林东路以南地块类似问题，地价同样达到了11.5亿，楼面价格在3090元/平方米，超过销售价格的50%，在目前宝华板块行情现状下，同样都较难以规划有效的产品的组合；从盈利能力家度分析，除了花园洋房和普通多层可以盈利之外，所有产品全部亏损；盈利能力分析，花园洋房＞普通多层＞联排别墅＞小高层＞双联别墅＞18层高层；11层小高层盈利能力较差；盈利条件最好的是6+1花园洋房和普通多层；从经济角度、满足容积率：全部规划为花园洋房；全部规划为普通多层；从与仙林东路地块的区别和联

2、系来看：11层小高层、联排别墅（叠拼别墅）的组合、花园洋房的组合为佳；物业类型初选项目建筑策划分析–鸿堰村南侧地块经济角度分析方案一：花园洋房目的实现良好经济收益，品牌与社会口碑双丰收市场接受度环境资源市场竞争利润角度因子分析推盘及运作项目形象价格具体表现因为有同一公司的另一项目在操作，在推盘及运作上存在极大抗性花园洋房在提高项目整体形象上有较大的促进作用花园洋房的价格在市场上较高，在消费者接受程度上存在一定的抗性市场目前已经存在该类产品，接受程度较高周边有较好的环境资源，具备高端产品的潜质从竞争角度看，临近的仙林有大量的花园洋房供应，地块周边也存在类似产品，竞争

3、激烈充分利用容积率，实现了建筑体量最大化，有较好的经济效果利弊分析弊利弊利利弊利1、从利润角度分析：全部规划为花园洋房的利润虽然利润最大，但这么大体量仅仅规划为单一类物业，风险太大；2、从客户群角度分析：仙林东路项目已经去化花园洋房的部分客群，在大规模复制同一类产品，风险很大；3、从两个地块的联系及区隔来看，也不应规划过多规划为一类产品。项目建筑策划分析–鸿堰村南侧地块方案评估方案二：普通多层目的实现良好经济收益，品牌与社会口碑双丰收市场接受度环境资源市场竞争利润角度因子分析推盘及运作项目形象价格具体表现作为中端产品，推盘及项目运作上较为简单，同时速度较快对于项目

4、形象的的提高比较不利普通多层的价格在市场上较高，在消费者接受程度上较高，但是实现利润较差市场目前已经存在该类产品，接受程度较高存在环境资源浪费从竞争角度看，临近的仙林有大量的多层供应，地块周边也存在类似产品，竞争激烈一般利弊分析利利弊利弊弊弊该物业类型弊大于利，且不利部分对于项目影响是决定性的，因此该方案虽然存在一定利润，但综合选择不作为项目备选方案项目建筑策划分析–鸿堰村南侧地块方案评估项目建筑策划分析–鸿堰村南侧地块方案评估方案三：小高层+花园洋房+叠拼别墅目的实现良好经济收益，品牌与社会口碑双丰收市场接受度环境资源市场竞争利润角度因子分析推盘及运作项目形象价

5、格具体表现高端产品和大众类产品的结合，在项目运作上及推盘上较好控制有高端产品拉升，对于项目的形象有极大的提升小高层的价格在市场上较高，在消费者接受程度上较高，但是实现利润较差；联排实现利润较好；市场目前已经存在该类产品，接受程度较高周边有较好的环境资源，具备高端产品的潜质从竞争角度看，临近的仙林有大量的多层供应，地块周边也存在类似产品，竞争激烈一般利弊分析利弊弊利利弊利1、从风险换转角度看，该方案的可以满足不同的客群，能有效降低风险；2、能把消费者进行有效的划分；3、保持两地块的在运作上的传承及革新；B、市场和规划角度比选产品组合理由一：市场启示从目前仙林及宝华区

6、域各档次楼盘来看，仙林板块作为南京高端板块的代表之一，高端项目云集，花园洋房、联排别墅、小高层、高层比比皆是，无论规划为哪类产品或产品组合都会和仙林地块产品存在雷同，因此本地块的产品规划上，因地块面积较大，可有不能的产品组合尽量满足不同消费者；从未来发展方向来看，本地块的反正前景较仙林东路以南地块区位更明显；从客户群认知来看，宝华从行政划分隶属于句容，但不是简单归结为客群来自句容，而是面向句容，辐射南京城东，且南京城东存在这样的客群；理由二：建筑规划要求满足经济指标是任何产品组合的前提，本地块的规划尽量按照组团，规划为不同产品；能有效弱化周边不利环境对于项目的影响

7、；体现创新并符合现代人的审美；有利于规划报批通过。项目建筑策划分析–鸿堰村南侧地块方案评估C、从地块属性分析1、本地块东、南、西方位较为不规整，从规划布局的角度看，比较难以规划；2、本项目的西侧为较为密集的城市电网，对于高端项目的打造，存在一定的抗性，因此在规划上需特别处理，本项目建议，沿西侧全部规划为小高层，利用小高层的高度，阻隔对于地块以东的影响；3、地块本身面积较大，对于分物业类型、分组团规划较为理想；4、项目具备山景资源，有利于高端物业的打造；5、根据不同价值区域规划为相对于的产品。项目建筑策划分析–鸿堰村南侧地块方案评估价值低区价值中区价值高区D、从消费

8、者生活方式