仙林鸿雁名居北侧地块 可行性研究报告.

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1、仙林鸿雁名居北侧地块项目可行性研究报告11目录一、市场状况分析1.1南京房地产市场…………………………………31.2仙林板块分析………………………….….……41.3竞争个案分析……………………………………51.3.1万善庭院……………………….………………51.3.2高科荣境……………………….………………61.4综述………………………………………………7二、项目分析2.1项目概况…………………………………………72.2项目优劣势分析…………………………………82.3客户群定位分析…………………………………82.4产品定位分析………………………………

2、……92.5价格定位分析……………………………………92.6销售方式建议……………………………………92.7宣传策略建议……………………..……………9三、总结……………………..………………………1011一、市场状况分析1.1南京房地产市场(一)展望未来，南京房地产市场将具有以下特点短期内市场反弹稳定性有待确认，中长期前景依然乐观凭借救市政策出台，刚性需求得到释放，这是反弹的第一层次；目前改善性需求开始大量进入市场，这是反弹的第二层次；反弹的第三层次是投资性需求人市。因为房地产作为一种金融产品，其市场是自用与投资兼备的市场，缺乏投资性需求，市场难以真

3、正繁荣。依照我国房地产市场周期规律，房地产市场的低谷期和发展期呈现波浪式上升态势。同时根据南京房地产市场过去的经验总结，房地产自然调整周期一般不超过2年。经过一年的调整之后．有理由相信，南京房地产市场在一年后很可能走出低迷的状态．重新活跃起来。其中的前提就是政策的稳定性得到延续．反弹则可以持续进行。由于房地产业有着较强的产业关联效应，在扩大内需中有重要的作用。而且从中长期来看．经济的良性增长、人口红利、持续的城市化带来源源不断的购买力都为房地产市场提供了有力的支撑，这决定了乐观地预期楼市立场和视角。房地产市场往往被看作是一个地方经济发展的“晴雨表”，随

4、着宏观经济和固定资产投资的兴起，房地产开发义会迎来新一轮景气周期。(二)房地产供应结构的改变1、短期内租赁市场活跃，长期内平稳发展“租金决定价格”，房价最终还是受租金制约并会和租金水平取得一定的平衡。目前只是部分消费者对无力购房或持观望态度，暂时只能通过租赁来解住房问题，观望的广泛存在使租赁客户有所增长。而在供应方面，南于投资者为了避免新政带来的利润损失，部分短线投资者开始转到租赁市场进行长线投资。同时，也有业主看好未来租赁市场，纷纷选择出租房屋获益作为一种投资方式，这都导致房源登记量上升。但是我们应该看到，随着租房价格的上升到一定的边界，市场状态逐渐

5、明朗，人们仍旧会回到购房的路径上来，部分潜在购房者退出租赁市场后，将使活跃的租赁市场趋于平稳。2、实用户型住房将成市场主流11国家出台的一系列宏观调控政策对于投资性购房的打击是很大作用。投资性购房受压抑，刚性需求购房将成为未来楼市消费的主流。而考虑到最近几年的房地产开发的大户型潮流，中低端消费者的购房需求还有较大缺口。所以总面积在100平方米以下的实用套型住宅将成为市场主流。而80平方米及以下的两室户型可能更受欢迎。(三)长期看好南京房地产市场除了一般城市要素的分析．南京市更有可能支持起来未来蓬勃发展的房地产业。南京作为我国唯一的世界级城市群的三大“支

6、点”之一(上海、南京和杭州)，作为长江国际航运物流中心、长三角先进制造业中心、全省现代服务业中心、全国重要的科教中心、东部城市绿化中心呈现美好的发展蓝图。南京还可以做长三角专利产品交易中心、机电化工产业基地和三大金融中心之一。在江苏省及南京都市圈，南京还可以做江苏经济、社会发展的“发展极”和苏南、苏中、苏北区域经济发展的“协调极”、生产型服务业的创新中心、江苏省域经济体的金融中心。以及南京都市圈的经济与社会发展极、区域经济企业总部管理基地以及区域经济的。1.2仙林板块分析根据楼盘分布状况，仙林板块可以分为大学城板块、仙林湖板块和宝华板块。其中仙林大学城

7、为仙林板块早期的开发重心，聚集了招商、亚东、栖霞建设、高科等一批知名房企。仙林湖为近期新兴板块，现聚集了保利罗兰香谷、万科金色领域、栖霞枫情水岸以及高科荣境几个名企项目。宝华板块邻近句容市，现项目较少。 由于2010年仙林湖地块上的土地市场相当活跃，仙林板块2011年下半年的住宅市场十分火热，关注度也相当之高。而2012年，随着高科荣境、栖霞枫情水岸的陆续上市，仙林湖已经不折不扣地成为品牌房企的聚集地。 仙林板块有三大特点，一是山多，仙林整体的绿化覆盖率达到63%；二是低密度，大部分土地都用于大学建设，供房地产发展的土地非常稀缺的；三是离尘不离城，仙林

8、的交通非常便利，拥有地铁2号线和便利的公路交通。 根据近几年仙林板块房地产业的基本特征，我们可