句容宝华镇鸿堰村南侧号地块以及仙林东路号地块营销策划报告(中原)

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1、句容宝华镇鸿堰村南侧号地块以及仙林东路号地块营销策划报告(中原)南京中原房地产营销顾问有限公司2008年5月南京中原房地产营销顾问有限公司2008年6月句容市宝华镇鸿堰村南侧12号地块以及仙林东路11号地块营销策划报告第一册市场研究谨呈：xx集团-xx置业有限公司2008的中国注定不平凡2008的楼市一样注定不平凡在这令人揪心的环境下，我们该如何突出重围……我们强调人的需求为第一要素，尊重主体人生活模式和习惯精确分析人们生活的共性和个性，充分强调了人的个性化需求我们准确捕捉市场瞬息变化，抓住任何一个可能机会我们的一切定位都以客户的目标为出发点，以市场为导向。项目战略思考观点1、

2、我们可以复制“仙林翠谷”吗？新湖．仙林翠谷作为宝华地块的先驱，已正式面向市场，作为同一板块的项目，我们是期望后来居上？还是简单复制？我们的观点：绝不COPY！！！！原因分析：1、在经济指标上存在差异，必然导致产品规划上的差异；2、在对消费者的洞察上，我们直观判断，消费者距离半径应该会更大；3、对于市场现状和未来的预期，我们期望可以更开放；4、对于未来的推广方式及手段，我们直接、有效、范围更广。观点2、我们机会在那？市中心1、天正湖滨2、金陵大公馆3、金鼎湾近郊1、天润城2、东郊小镇3、中南麒麟锦城河西1、万科光明城市；2、中海塞纳丽舍3、融侨中央花园仙林1、东方天郡2、尚东区3

3、、栖园1、雷丁TOWN2、罗托鲁拉3、翠屏国际城1、绿城玫瑰园2、世外边城3、依云溪谷[判断]：纵观南京地产市场，公寓类---溧水的恒大项目推向市场的价格估计在4500以上；别墅类---江浦的“山河水”面市价格在10000以上；从距离的角度看我们或许比他们存在优势，那我们该怎么面对这个市场？18000元/平方米以上9000元/平方米以上4500元/平方米以上8000元/平方米以上12000元/平方米以上9000元/平方米以上公寓类别墅类江北江宁观点3、我们的机会到了1、主流媒体目前找不找北；由于市场的热点太多，媒体的热点就非常难有题材启动，而在目前如此激烈的市场竞争状态下，媒体

4、没有热点，媒体的日子就难过，各媒体都想变化题材来做，只要有热点，主流媒体完全可以免费，而我们有热点，我们可以联手媒体；2、政府目前大力发展：由于南京市主城及周边地区可供出让的土地已经不多，下面一个热点或许就是一小时都市圈最近的句容，政府也积极发掘一个新的热点；3、消费者目前是迷茫状态；南京的下一个热点究竟是什么？哪里的房子才是南京的未来？而我们或许就是代表南京的未来，引导消费者的关注，逐鹿中原；4、距离可能是我们优势；传统意义来看，宝华板块距离是我们劣势，换个思路看，仙林大道的贯通这个观点应该得以彻底颠覆。[判断]：一呼而百应，市场需要领导者；媒体、政府、消费者利益完全一致，控

5、制市场的机会已经到了；观点4、我们一定要把握先手！1宝华板块别墅、洋房；典型项目-仙林翠谷、新拍土地；2仙林及迈尧板块抢夺市场份额最近的板块；未来供应约100万方；3溧水板块江宁、江北之后发展预期较大的一个板块；代表项目恒大金碧天下，总建120万方左右；4九龙湖板块所谓南京告别了“无别墅”的历史，更令品质平平的江宁别墅“提升换代”，以及标杆项目万科蓝湾；5江北板块大江北概念，包括：浦口、江浦、六合，别墅项目云集的地方。[判断]：以上基本是南京2008以后年市场指标性板块，各家都在努力往前赶，我们必须要抢先出台；观点5、抢先建立领导品牌地位外界的影响力政府造势：一定要让政府造热宝

6、华板块；媒体造势：一定要让受众了解宝华高尚住宅区的地位；品牌造势：一定要有分量展现南京下一个热点的代表；环境指标：环境是本区的核心点，一定要充分建立感染力；户型指标：一定要实现未来的生活比你想象的还要好；展示指标：一定要有全新的现场感受；阳光集团领导品牌现场控制观点6、产品如何塑造？市场研究及基地条件挖掘SWOT分析法建筑策划法（可选方案对比）目标客户分析法项目定位项目定位策略形象定位产品定位（规划设计、产品组合、建筑风格建议等）目标客户定位区域房地产市场研究房地产宏观市场研究区域客群分析项目地块研判区域规划分析近期宏观调控影响分析南京房地产发展情况分析房地产宏观市场研究经济高

7、速增展南京的GDP从2000年至2006年一直保持两位数以上的增长速度，2006年，南京GDP达到2774亿元，增长率为14.96％，经济发展是潜在需求转变为有效需求的主要动力,也是房地产发展的基础，南京城市经济的迅速发展必然将促进南京房地产市场的全面快速发展。发展潜力巨大南京相比同为江苏省的无锡与苏州，由于后两座城市受上海辐射影响较大，无论在经济总量还是均量上都存在一定差距，但随着长三角经济一体化的加强，外加南京独有的政治文化优势，使得南京具备更大的发展潜力。南京与无锡、苏州的人均GDP对