中原2013年06月合肥新华国际广场a座营销策略探讨

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1、针对性营销策略下的大客户抓取之道——新华国际广场A座营销策略探讨安徽中原事业一部C组Anhui.06.2013背景前提新华国际广场A座现已分批对外出售，由于A座半层起售，考虑到A座1878.96㎡的单层面积、12791元/㎡的均价，半层起售总价约1200万元，注定本项目A座客户的局限性——企业自用客户为主，顶级投资客为辅背景前提因此，中原将市场、客户及项目本体三个角度出发，深挖本项目A座的价值点，对A座后期线上的宣传推广及线下的拓客渠道进行建议，通过针对性的营销推广策略，抓取适合A座的大客户合肥写

2、字楼市场Part1正式开始市场分析之前先来看一组合肥写字楼的历史数据……80年代……合肥大厦、长江大厦、宏图大厦、国信大厦……以市中心、市区主干道附近为主以国家相关机关单位出资建设以单位自用为主品质一般90年代……邮电大厦、润安大厦、金城大厦、新华大厦……以市区内为主政府部门和国企为主，辅以私营企业呈现多元化特点，品质有所提升，但总体档次仍不高00年代……财富广场、天徽大厦、仁和大厦、蓝鲸国际……主要集中于一环位置改变以往只租不售局面，进入真正意义上的市场化出现了硬件配套较好的写字楼，物业管理水平

3、逐渐提高。10年代……绿地赢海、置地广场、新华国际广场、新地中心……开发商投资、出售为主，集中在政务区且多区域共存品质越来越高，标杆性越来越强软硬件设施也朝向国际5A智能化标准方向靠拢市场格局饱和万达IFC汇金大厦置地投资广场BOSS中心拓基金座绿地中心西环中心晨星华美达广场新华广场港汇广场万科广场西湖国际广场中侨中心绿地蓝海万达广场白天鹅华邦ICC新城国际蔚蓝商务港百利广场新地中心置地广场华润中心合肥写字楼市场经历四个阶段发展，逐步由市中区区域向西南板块聚集发展，品质不断接近国际水平，项目所处黄

4、潜望板块为热点区域合肥大厦绿都商城宏图大厦长江大厦金融大厦新鸿安大厦供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交率（%）合肥市写字楼市场供应与成交走势(2008-2013年)数据来源：安徽中原地产研究中心合肥写字楼市场近年来供需都逐步提升，由于前期土地供应，预计2013年是写字楼供应的爆发之年序号项目开盘时间办公总面积（万㎡）办公销售面积（万㎡）办公剩余面积（万㎡）1华美达广场2013-1-152.71.41.32万科广场2012-5-201.540.321.23西湖国际广场2011-12-1017.002.

5、0015.004祥源广场2012-6-206.001.005.005新地中心2011-11-2317.002.0015.006新城国际*2011-420.0011.009.007白天鹅商务中心2011-10-126.003.003.008安粮东怡金融广场2011-4-1216.203.2013.009置地广场2012-7-2130.003.6026.4010之心城2012-9-2815.001.0014.0011华邦ICC2012-10-2611.004.86.212蔚蓝商务港2012-6-193

6、5.6011.6024.0013信地城市广场2012-12-137.283.503.7814拓基金座*2010-710.005.374.6315绿地中心待定20.00-20.0016百利广场待定22.70-22.7017坝上街环球中心待定32.75-32.7518华润中心待定20.00-20.0019中侨中心待定---20华润五彩城office待定5.25-5.25合计296.0253.79242.23合肥市在售及待售的写字楼产品库存预计240万方，市场竞争激烈项目名称销售策略项目名称销售策略印象

7、西湖B座分批分户返租推售，返租3年30元/㎡/月，合计1080元/㎡，一次性扣除祥源广场B座少量加推分户推售新城国际C座采用少量加推分户返租销售，全款到账日起开始返租，返租3年，按总房款8%返还，每年按季度返还置地广场F座低区15层以下采用分户销售，高区15层以上半层起售华邦ICCB座采用少量加推分户推售安粮东怡金融广场B座低区采用分户销售，高区半层起售之心城A座低区10-22层采用分户销售，高区23-36层半层起售新地中心15层以下分户销售，15层以上半层起售蔚蓝商务港D座4-23层采用少量加推

8、分户推售，顶层整层销售。返租销售，3年返租，第一年每平米返41元/㎡、第二年返45元/㎡、第三年返50元/㎡，每年按季度返还。白天鹅商务中心采用少量加推分户推售华美达广场分户返租销售，返租10年，交房前按总房款4%返还，交房后按总房款8%返还，每年按季度返还万科广场A座采用少量加推分户推售项目周边竞品多采取返祖及小面积分户销售策略为主，由于销售难度较大，半层起售的只有新地中心、置地广场等的部分高区项目名称均价面积段销售周期销售率销售套数月均销售套数印象西湖9000元/㎡67-204