同济大学2004-2005学年第二学期

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1、同济大学2004-2005学年第二学期《房地产估价》期终考试试卷(A)专业学号姓名成绩一、单项选择题（每题2分，共30分）1、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。A、类似房地产的客观B、类似房地产的实际C、类似房地产的最高D、类似房地产的最低2、建筑物每层的设计建筑面积最有可能（）每层的销售建筑面积。A、大于B、小于C、等于D、大于等于3、房地产报酬率=（）+风险调整值A、平均利润率B、安全利率C、经济增长率D、银行贷款利率4、（）是以房地产与其外部环境是否协调来判定房地产是否处在最高最

2、佳使用状态。A、均衡原理B、适合原理C、收益递增D、收益递减5、运用假设开发法估价时，选择最佳开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，最重要的是选择（）。A、最佳的用途B、最适当的规模C、最合适的档次D、最适宜的时间6、成本法的理论依据是（）。A、替代原理B、生产费用价值论C、预期原理D、供求原理7、影响房地产价格水平的最终因素是（）。A、行政因素B、自身条件C、供求状况D、环境因素8、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（）。A、物质折旧B、功能折旧C、经济折旧D、会计折旧9、一般来说决定房地产

3、价格的最主要因素是（）。A、市场因素B、环境因素C、地段因素D、实物因素10、生地价是指（）。A、城市中待拆迁土地之地价B、未开发农地、荒地之地价C、可供直接用于建设的土地之地价D、没有建筑物的土地之地价11、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（）。A、成本法B、假设开发法C、收益法D、市场比较法12、房地产的（），是经济学上所讲的外部性。A、相互影响性B、保值增值性C、数量有限性D、寿命长久性13、某宗房地产应采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（）。A、取三者的平均值B、取三者的中间值C、任选其中

4、之一D、在三者的基础上综合分析决定14、房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。A、上升B、下降C、不变D、升降难定15、估价中搜集什么样的实例资料，主要取决于（）。A、估价目的B、拟采用的估价方法C、估价时点D、估价对象的用途8二、多项选择题（每题答对一个选项得0.5分，全对得2分，错答不得分，共30分）1、建筑容积率与房地产价格通常存在如下关系（）。A、容积率越低，房地产价格越高B、容积率越低，房地产价格越低C、容积率越低，土地单价越高D、容积率越高，土地单价越高2、一名合格的房地产专业估价人员，应具有（）是对估价能力的要求。

5、A、扎实的理论知识B、广泛的社会关系C、良好的职业道德D、丰富的实务经验3、房地产需要专业估价的理由有（）。A、房地产具有独一无二性B、政府部门要求估价C、房地产的价值量较大D、估价人员要求估价4、由（）等原因导致房地产的价值增加，是房地产的自然增值。A、需求增加B、装修改造C、交通改善D、通货膨胀5、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（）。A、法律上允许B、程序上合理C、技术上可能D、财务上可行6、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）。A、土地取得成本B、开发成本C、管理费用D、销售费用7、建筑物的物质折旧包括（）。A

6、、房型落后B、正常使用的磨损C、功能折旧D、意外的破坏损毁8、某建筑物重置价格为C,残值率为0，正常使用的经济寿命为N年，现已使用了t年，经估价人员观察判断剩余经济寿命n年，且N≠n+t，以直线法计算折旧总额的适宜公式为（）。A、B、C、D、9、公式的假设前提是（）。A、已知未来某年的房地产价格为VtB、在已知房地产价格的年份以前的纯收益有变化C、r每年不变且大于或等于零D、年期无限10、收益性房地产价值的高低，取决于（）等因素。A、可获净收益的的大小B、建筑物的质量好坏C、获得净收益的可靠性D、可获净收益期限的长短11、下列估价中

7、宜采用假设开发法的有（）。A、拆迁补偿估价B、在建工程估价C、出让地块估价D、房改售房估价12、基准地价表达的是（）。A、城市土地价格水平B、某一时点的土地价格C、不同区域的土地价格D、不同用途的土地价格13、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。A、农用地改为非农建设用地B、在写字楼旁新建大型游乐场C、在住宅区道路禁止货车通行D、在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路814、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。A、交通建设B、市场供求变化C、人口素质变化D、所在地区衰落15、在评估期房价格时，（）。A、估价对

8、象状况为估价时点的B、估价对象状况为未来的C、房地产市场情况为估价时点的D、房地产市场情况为未来的三、计算题（每题10分，共40分）1、为评估一房地产于2005年1月1日的市场价格，现选用三个比较案例A、B、C，其交易日期分别为200