2013江苏镇江玖珑城商业定位及发展建议（98页）

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1、玖珑城商业综合体一期商业定位规划及发展建议赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2014年8月11日—9月10日http://down.winshang.com/zt/fouryears/#注：本活动每月各不同，请添加QQ：2104223640了解当月活动（添加后可享受每日优质免币资料和2币资料实时推送）项目认知及价值梳理项目总体发展方向思考项目商业定位项目商业业态规划建议目录项目招商策略及实施计划项目商业氛围营造建议项目认知及价值梳理01区位条件认知项目认知及价值梳

2、理新区门户商业洼地人居新城位处镇江新区南大门——区位门户展示效应冠绝全城生活配套型商业的引爆点——周边5万人口新城为依托的复合型商业项目城南经济崛起——传统商业成熟区集中在大港北部,现在商业中心开始向南扩散与延伸金东纸业机电产业园圌山路镇澄路兴港西路港南路金港大道青龙山路通港路港中路观塘路衡山路五峰山路工程技术创新园航空产业园本项目东方技工学校R=9km北山路进出口加工区光伏产业园轻纺工业园姚桥路地块价值认知平昌新城项目地块平昌新城原有居住区安置房A9地块安置房A8地块住宅用地规模较大，具备整合优势地块具有良好的商业

3、展示面优势和可视性综合物业，便于各业态功能互补地块周边商业氛围不浓临近居住新区，人口基数较少离区中心商圈相对较远,，交通不便捷优势劣势项目认知及价值梳理交通条件认知项目地一期智仁建材城站K003姚桥路口K211平昌新茂苑K001、K005城市主干道城市次干道支马路公交站五峰山路姚桥路大港城区姚桥镇朱石义村儒里村大润发市中心K001K003K211K003K211K005从新区建设力度看，本案所在位置目前离公交主循环线路距离较远，站点线路偏少且乘客数量不多，由经验可知，从目前新区主导建设的方向看，本案位置偏离中心城区，

4、且缺乏有效的交通支持，缺乏成为热点区域的发展潜力。项目认知及价值梳理大港商业市场认知生活配套为主低端商业为主潜力释放在即大港生活新城正在兴起，生活资源充沛，生活型商业成为新城商圈主导。大港现有商业布局分散，业态形式单一低端，商圈复合度低，为商业业态升级提供了发展空间。商圈内消费水平、消费客群的比例结构与现阶段商业供应、业态结构、商品结构等局限形成明显落差，商业需求得不到有效满足，商业外流严重。未来，时尚型，环境舒适，艺术感强，讲求服务品质的商业形态会越来越多。项目认知及价值梳理消费特征认知消费可选空间较狭窄，消费场所

5、较为固定消费以满足日常生活需求为主，本地高端消费外流现象明显服饰类消费在购物消费中占据比例不大餐饮类消费需求旺盛，消费力巨大休闲娱乐类消费形式单一，品味不高项目认知及价值梳理大港消费缺失度分析项目认知及价值梳理项目商业竞合环境分析项目认知及价值梳理宏观经济环境现有商业格局现有商业特征住宅销售良好随着新区战略地位提升，经济骨架扩张，产业结构改善，居民收入提升，社会消费增加，整体经济进入良性发展轨道。商业多集中在大港镇中北部，逐渐南移发展，整体商业开始由单核向多核商圈转变中高档业态刚刚起步，尚需要一定培育时期，市场需要突

6、破传统的商业形式居住类物业升级加速人口结构的升级可以预见未来人口结构发生变化商务市场消费高档商务酒店和服务环境均好的经济型酒店受到消费者追捧，商务活动增多，商务氛围趋势逐渐明显项目市场环境综述项目认知及价值梳理项目总体发展方向思考02赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2014年8月11日—9月10日http://down.winshang.com/zt/fouryears/#注：本活动每月各不同，请添加QQ：2104223640了解当月活动（添加后可享受每日优质免

7、币资料和2币资料实时推送）项目总体发展方向思考扬子江路/银山路板块主要项目：大润发蝴蝶广场益华广场本项目3.5km平昌新城在建项目建成项目6km赵声路板块主要项目：幸福广场港成新都会大统华商业格局多核形式初现，怎样使本案脱颖于其他项目之上？在充分了解到项目所面临的客观商业环境基础之上，对消费者的消费现状，观念及未来商业走势研究尤为重要本项目相对其主要商业竞争对手，具有自身的发展优势。项目自身条件：非本土建筑设计+多元街区布局+国际新兴商业模式（综合体开发模式）+公园化环境；对片区内其他商业项目而言为综合体开发，体量规

8、模相对较大，未来配合二期产品形态上提升相对较易。由于项目周边人群基数少，多以产业园区及安置户为主，建议本项目从业态定位上稍高一点；将商务与生活结合满足不同人群的需要，扩大项目商业辐射范围和消费层面，形成层次互补。商业定位为以中端为主，少量商务高端配套。商业定位考虑及项目发展预判项目总体发展方向思考定位中档到中高档项目形象提升项目自身条件优势发展