2012江苏镇江大港项目定位及物业发展初步建议110P

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1、大港项目定位及物业发展初步建议谨呈：2012.03本次汇报未尽全面，主要基于我司对于贵司项目的理解和市场认知，就项目定位及开发策略等问题提出我方的建议，希望通过提案，能给项目开发带来一定的帮助，为规划设计院设计提供参考！本次方案重点阐述问题：市场总结项目分析项目定位物业建议有限公司2012年3月前言目录项目目标沟通PART1PART2市场分析市场回顾市场表现PART3项目整体概况PART4PART5客群分析PART6项目定位物业规划设计建议PART7案例借鉴快速滚动开发，现金流安全合理的利润率我们的开发目标是什么？企业品牌、可持续开发商业如何打造？目标

2、沟通目标理解合理的利润率商业如何启动高销售速度可持续开发较低的开发风险理想的销售价格商业的成功运作，规避风险合理销售周期，现金流安全突破市场销售速度，快速开发展现企业形象，可持续发展目标战略项目核心竞争力塑造1.区域内项目众多，开发量大，竞争激烈，住宅产品如何突破市场，快速销售？项目商业运作策略2.远郊新区，区域商业氛围薄弱，如何实现商业的成功运作，降低项目风险？立足主流客户，紧凑型产品主导，控总价，高性价比产品立势通过产品创新、差异化打造，提升项目附加值，走差异化竞争路线重展示、重体验，营销充分展现项目价值，展现项目价值、城市价值、商业价值开发节奏把

3、控，合理规划商业体量，商业功能、业态转换，降低商业开发风险PART2市场分析市场表现市场回顾商业格局目前镇江商业格局正完成新一轮的由内而外发展过程，随着重点区域的相对成熟，远郊区域也正慢慢体现出强劲的发展势头；丁卯新区是近几年镇江市区的重点发展区域，其商业规划中主要以五大专业市场支撑，主要集中了家居建材、五金电器、灯饰灯具、食品批发、义乌小商品以及汽车配件等业态，虽然经营业态相对单一，但形成了同一业态从低档到高档的需求梯度，成为镇江的专业市场集群。而京口和润州片区形成了镇江主要购物中心，该片区商业以百货商场、购物中心、城市综合体、一站式Shopping

4、Mall等等形式为主，配合商务办公设施，形成镇江未来的商务金融中心。丹徒和大港片区商业发展较缓慢，丹徒片区主要是未来居住集群区域，该片区主要以社区商业为主，配合少量购物中心项目。而大港片区商业项目相对匮乏，基本没有任何大型商业项目，目前仅益华广场进驻，该片区为镇江工业密集区，未来具有很强的发展潜力和消费需求。商业格局目前镇江京口片区和润州片区大部分商业项目基本落成，可出让土地已经不多，商业项目更加稀少。相反，丹徒片区和大港片区存量土地较多，商业项目稀少，具有强劲的发展潜力。当前，镇江新建的商业地产主要是以丁卯五大市场为首的专业市场、以万达广场为首城市综

5、合体项目、以大润发为主的商业卖场等。而随着未来滨水区规划，特色商业街将是一大发展趋势。主要将集中于滨江沿线和辐射内区域。目前除丹徒和大港之外，其他片区商业项目基本能满足市民需求。但是对于特色餐饮、休闲娱乐一条街等形式的商业项目仍然具有较高需求，这也是未来镇江商业发展的一个趋势。商业格局各片区商业体量及数量占比分析片区数量京口片区14润州片区16丁卯片区7丹徒片区3大港片区1从镇江市内各个片区商业地产数量和体量的占比情况看来，镇江商业主要集中在润州片区和京口片区，这两个区域属于镇江城区中心位置，也是镇江人口最密集地区。虽然大港片区是目前所有片区中商业地产

6、数量最少的片区，但就体量而言却不是最低，特别是在近几年新区规划发展下，大港片区也将逐渐形成镇江工业市场集群，商业市场将逐步体现其区位的重要性和独特性。片区体量（㎡）京口片区792000润州片区1275945.49丁卯片区944858丹徒片区99394.9大港片区228121商业格局镇江商业地产定位分析镇江目前的商业地产中各个商业项目的定位较为合理，以中低端至中高端消费层为主，占比达到72%。不过需要指出，在2008年或之前，镇江基本上没有中高端消费场所（除了商业城），主要是以中低消费层为主。由此也可以看出，随着近几年的发展，镇江的商业氛围较好，发展也相

7、对较快，并且镇江市民具有一定的消费需求，商业项目定位也由低端逐步向中高端发展。定位数量低端消费层6中低消费层18中端消费层3中高消费层11高端消费层2商业市场总结大港未来发展的商业定位是（镇江）城市东西扩展重要的滨江轴线大港的商业综合业态形成主体主要是依靠和结合文化、旅游产业为主大港现有的商业基础落后，不能满足大量人群追求新鲜业态及档次的需求大港需要一个ShoppingMall、城市综合体、一站式购物中心（如万达广场、苏宁广场、八佰伴）等，加以糅合充满文化特色的商业街或特色餐饮住宅市场调控之下市场由普遍的“量升价高”迅速转入品牌品质项目降价求量，普通项

8、目难以去化的局面，成交量下滑明显，以品牌项目主导的成交均价也仅与去年基本持平2011年1-12