成全机构沉淀地产营销创新的15种武器

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1、2009年的房子如何卖得更多更快？地产营销创新的15种武器成全机构董事长全忠2009-06-28写在前面经历了3-6月的大阳春，怎样面对未来的6个月？市场彻底回暖了吗？如何调整我们的战略？看几则近两个月的新闻、数据、观点万科郁亮&金地张华纲：目前国内房市并没有回暖万科集团总裁郁亮：我们在部分城市、部分市场出现了回暖迹象，和中央采取的优惠政策分不开的，也与地产商采取的政策分不开，未来会怎么样还要继续观察。现在并不是所有城市、所有市场都出现回暖的现象，目前只是低总价、低单价刚性需求的房子成交比较活跃。通常成交比较活跃的地区和该地区房

2、价调整的幅度有关联。所以回暖持续多长时间，会如何演变，还需要进一步观察。金地集团总裁张华纲：目前交易量的增长是刚性需求的爆发。但是目前市场的提价幅度都不大，只是一些技术性的调整，例如把之前的折扣调整一下。但是这些调整很可能会造成消费者的恐慌心理。至于说房市是否真正回暖，还需要观察。刚性需求的爆发也是需要再观察的，而且全国市场的具体情况也不太一样。2009年03月30日证券日报上市房企存货大增46家公司沉淀3000亿元目前已披露年报的46家房地产开发类房企的存货总量达到3041亿元，较上年同期上升将近27%之多。在去年房企竭力提高

3、去化水平、尽可能加大销售收入的情况下，营业收入的增长速度、利润的提升速度远不及存货的增加速度。上述46家房企去年实现营业收入约1318亿元，货币资金达到约695亿元，分别较上年的1166亿元和584亿元同比上升13%和19%，但存货达到了3041亿元，较之上年的2397亿元上升了26.88%，增速是营业收入增速的一倍。46家房企中，存货增幅百分比在两位数以上的占到了28家，其中“万保招金”四龙头企业已经有3家发布了年报，其存货增幅均在30%以上：2008年末，万科、保利地产、招商地产的存货分别达到859亿元、402亿元和239亿

4、元，较上年增幅分别为29%、43%和39%。2009年04月01日上海证券报DTZ戴德梁行：半年后中国内地楼市有望苏醒中国内地房地产市场最坏的时期已经过去，但仍处在底部调整阶段。从目前市场的成交量来看，房地产市场的反弹趋势十分明显。但长期来看，由于金融危机对市场的根本性影响，内地房地产市场将进入“U”或“V”型的反弹轨道。相比之下，“U”型趋势是较为正常的房地产循环轨迹，也更有利于这个市场的健康发展。预计，中国内地房地产市场将在2010年第一季度实现真正的复苏。值得注意的是，中国各个区域房地产市场的表现并不相同。其中，以北京为首

5、的环渤海区域地价一路飙升，而房价仅有小幅下降；长三角地区的房价则一直维持在高位，并继续居各地区之首；广州、深圳等珠三角城市的房价则大幅下挫。。2009年05月22日每日经济新闻“血拼”众房企富力溢价2.42倍北京夺地5月21日下午3时30分，备受北京房地产市场关注的广渠门外10号地迎来了最后的竞拍，出现了难得一见的“爆棚”景象。当日现场竞拍的开发商有18家，包括富力、中国电子、茂华、亿城、方恒、城开、中信、奥园、金地、华美、华远、天恒、世纪鸿等。根据土地管理储备中心最终统计，截至招拍挂开始前，该地块共收到27份有效竞买申请，最终

6、报价已经达到7亿元，达到起始价2.9925亿元的近2.34倍。该地块建筑控制规模72500平方米，但按照规定需配建5000平方米的廉租房。因此，“该地块实际上可收益的面积最多67500平方米。”北京市土地管理储备中心市场部雷蕾说。按上述面积粗算，富力地产所拿该地块楼面价格达到15140元/平方米。目前，该区域周遍的新旧项目售价在14800至18000元/平方米之间。2009年05月22日上海证券报溢价50%万科13亿佛山拿地被称为“今年佛山最优质、最高底价”的一幅商住用地，在昨日经历一番争抢之后，被万科以13.86亿元的总价纳入

7、囊中。根据测算下来的楼面地价为2400元/平方米，这一价格与起始楼面地价相比，已溢价50%。根据广东省佛山市国土资源局南海分局公布的信息，该幅被称为“佛南（挂）2009-015”的商住用地，出让面积为224969.6平方米，竞买保证金高达1.87亿元。地块用途为“城镇住宅（普通商品房）兼容批发零售及其他商服用地”。根据起始价9.36亿元、最高容积率2.6的数值来计算，这一地块的楼面地价为1600元/平方米。该幅用地在公开之后，引起多家房产大腕关注。在昨日对该幅地块的竞拍过程中，引发万科、保利、中海等多家巨头的激烈争夺，最后由万科

8、以13.86亿元总价获得。根据这一价格测算下来，该幅用地的楼面地价达到2400元/平方米，高出起始楼面地价50%。2009年05月22日上海证券报北京开盘均价创新高或导致新一轮观望不知不觉间，北京楼市的价格已攀升至历史最高点。来自搜房网新盘数据监控中心的统计显示